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Beim Kauf einer Immobilie in Konstanz geht es bei der Maklerprovision schnell um fünfstellige Beträge. Viele Käufer zahlen, ohne zu prüfen, ob der Anspruch überhaupt besteht. Seit Ende 2020 gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser strenge Regeln zu Form und Teilung der Provision – und nicht jeder Makler hält sie ein.
Kurz beantwortet: Ein Provisionsanspruch setzt einen wirksamen Maklervertrag, eine Nachweis- oder Vermittlungsleistung, den Abschluss des Hauptvertrags und die Ursächlichkeit der Maklerleistung voraus (§ 652 BGB). Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher bedarf der Maklervertrag der Textform (§ 656a BGB). Ist der Makler für beide Seiten tätig, kann er nur von beiden in gleicher Höhe Provision verlangen (§ 656c BGB).
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz prüfe ich Provisionsforderungen für Käufer und Verkäufer und vertrete Makler bei der Durchsetzung berechtigter Ansprüche.
Typische Situationen: Der Makler verlangt die volle Provision vom Käufer, obwohl der Verkäufer nichts zahlt. Sie kannten das Objekt bereits aus einem anderen Inserat. Der Kaufvertrag wurde wegen Täuschung angefochten. Der Maklervertrag kam nur durch einen Klick im Exposé zustande. Oder: Der Makler war auffällig eng mit dem Verkäufer verbunden.
Ein Exposé mit Provisionshinweis reicht oft, wenn der Interessent daraufhin Leistungen in Anspruch nimmt. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern ist gegenüber Verbrauchern die Textform erforderlich.
Der Makler muss die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen oder den Vertrag vermittelt haben.
Kannten Sie das Objekt bereits, kann die Ursächlichkeit fehlen.
Wird der Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten oder ist er nichtig, entfällt der Provisionsanspruch. Ein Rücktritt wegen Mängeln lässt ihn dagegen grundsätzlich unberührt.
Ist der Makler mit dem Verkäufer wirtschaftlich oder persönlich eng verflochten, kann ein Provisionsanspruch gegenüber dem Käufer entfallen.
Beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern an Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 besondere Regeln (§§ 656a bis 656d BGB):
Lässt sich der Makler von beiden Seiten beauftragen, kann er nur von beiden in gleicher Höhe Provision verlangen. Erlässt er einer Seite die Provision, entfällt auch der Anspruch gegen die andere.
Hat nur eine Seite den Makler beauftragt, darf sie höchstens die Hälfte der Provision auf die andere Seite abwälzen. Der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat.
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn.
Wichtig: Verstößt ein Maklervertrag gegen diese Vorgaben, ist er unwirksam – eine bereits gezahlte Provision kann dann zurückgefordert werden. Die Ansprüche verjähren in der Regel drei Jahre ab Ende des Jahres der Zahlung und der Kenntnis.
Provision gezahlt oder gefordert? Ich prüfe, ob sie berechtigt ist.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Exposé, Maklervertrag, Korrespondenz, Kaufvertrag, Rechnung.
Vertrag, Form, Leistung, Kausalität, Teilungsregeln.
Rückforderungsschreiben oder Zurückweisung.
Wenn der Makler nicht einlenkt.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Für Käufer und Verkäufer.
Zu Unrecht gezahlter Provisionen.
Rechtssichere Maklerverträge und Durchsetzung der Provision.
Vor Amts- und Landgericht.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern grundsätzlich nicht. Der Käufer darf höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer, wenn beide Verbraucher sind und der Makler für beide tätig ist.
Für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei Verbrauchern ist die Textform vorgeschrieben, eine E-Mail kann genügen.
Möglicherweise, wenn die Leistung des Maklers für den Kauf nicht ursächlich war. Hier kommt es auf die Umstände an.
Bei Anfechtung wegen Täuschung oder Nichtigkeit entfällt sie. Bei einem Rücktritt wegen Mängeln bleibt sie grundsätzlich bestehen.
Ja, wenn der Anspruch nicht bestand, etwa wegen eines Formfehlers oder eines Verstoßes gegen die Teilungsregeln.
Die Teilungs- und Formregeln gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser bei Verbraucherkäufern. Bei Gewerbe richtet sich alles nach dem Vertrag.
Bei schweren Treuepflichtverletzungen kann der Anspruch verwirkt sein (§ 654 BGB).
In der Regel drei Jahre ab Ende des Jahres, in dem gezahlt wurde und Sie die maßgeblichen Umstände kannten.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie nur zahlen, was Sie wirklich schulden.
Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz vertrete ich Käufer, Verkäufer und Makler bei Streit über Provisionen.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Sie eine Provisionsrechnung erhalten oder bereits gezahlt haben.
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