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Wichtige Änderungen im Mietrecht 2026: Warum in Konstanz derzeit weniger Schutzmechanismen gelten – und was Mieter und Vermieter jetzt beachten sollten.
Angesichts des in Konstanz sehr angespannten Wohnungsmarktes ist es bemerkenswert, dass derzeit nicht alle gesetzlichen Instrumente zum Schutz von Mietern zur Anwendung kommen. Gerade bei Mieterhöhungen, Neuvermietungen und Kündigungen lohnt sich deshalb ein genauer Blick auf die aktuelle Rechtslage.
Bis Mitte 2025 war Konstanz in zwei entscheidenden Verordnungen des Landes Baden-Württemberg genannt, die erheblichen Einfluss auf die Miethöhe bei Neuvermietungen sowie auf Kündigungsfristen nach der Umwandlung in Wohnungseigentum hatten. Seit 2026 gilt dies in Konstanz jedoch nicht mehr.
Die Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg (KSpVO BW) vom 16. Dezember 2025 ist am 1. Januar 2026 in Kraft getreten und tritt mit Ablauf des 31. Dezember 2026 wieder außer Kraft.
In ihrem Anwendungsbereich verlängert sie die gesetzliche Sperrfrist nach Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen von drei auf fünf Jahre. Zweck dieser Regelung ist es, eine Verdrängung von Mietern zu verhindern.
Konstanz ist jedoch nicht mehr vom Anwendungsbereich der Verordnung erfasst. Damit gilt in Konstanz wieder die reguläre Sperrfrist aus § 577a Abs. 1 BGB.
Auch die Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg (MietBegrenzVO BW) vom 16. Dezember 2025 ist zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten und gilt bis zum 31. Dezember 2026.
Diese Verordnung regelt, welche Gebiete als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten. Auch hier ist Konstanz in der Neufassung nicht mehr enthalten. Das hat zur Folge, dass bei Neuvermietungen in Konstanz die Mietpreisbremse nach § 556d BGB derzeit nicht greift.
Die gesetzliche Begrenzung, wonach die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, findet damit aktuell in Konstanz keine Anwendung.
Für Konstanz gibt es gemeinsam mit Allensbach und Reichenau einen qualifizierten Mietspiegel. Dieser ist seit dem 1. Dezember 2025 gültig und für zwei Jahre qualifiziert.
Auch wenn der Mietspiegel bei Neuvermietungen derzeit nicht unmittelbar maßgeblich ist, bleibt er für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von zentraler Bedeutung. Insbesondere bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB kommt es weiterhin auf die ortsübliche Vergleichsmiete an.
Nicht jede Mieterhöhung ist wirksam. Eine rechtliche Prüfung kann deshalb sinnvoll sein, bevor einer Erhöhung zugestimmt oder eine solche ausgesprochen wird.
Auch bei Indexmietverträgen stellen sich in der Praxis häufig rechtliche Fragen. Nicht alle Vermieter wenden die gesetzlichen Vorgaben korrekt an. Teilweise wird zwar auf den Verbraucherpreisindex Bezug genommen, jedoch ein unzutreffender Referenzwert verwendet oder die Berechnung nicht richtig durchgeführt.
Dies kann dazu führen, dass Mieterhöhungen angreifbar sind. Unter Umständen kommen sogar Rückforderungsansprüche für bereits gezahlte Beträge in Betracht. Hier ist es wichtig, rechtzeitig tätig zu werden, um rechtliche Nachteile zu vermeiden.