Nießbrauch oder Wohnrecht bei Immobilien-Schenkung zu Lebzeiten: Was passt wann?

Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige übertragen möchte, will regelmäßig zwei Ziele gleichzeitig erreichen: Vermögen frühzeitig regeln, auch um Freibeträge auszunutzen, und sich zugleich lebenslang absichern.

In der Praxis sind dafür vor allem zwei Gestaltungen relevant:

• Nießbrauch (Nießbrauch wird zugunsten des Schenkers bestellt), und
• Wohnrecht (dingliches Wohnrecht).

Beide Rechte werden im Grundbuch abgesichert, unterscheiden sich aber erheblich in Reichweite, Kosten-/Lastenverteilung, Flexibilität und in der erbrechtlichen und steuerlichen Wirkung.

Wohnrecht und Nießbrauch: Der zentrale Unterschied

Nießbrauch: umfassendes Nutzungsrecht – auch wirtschaftlich

Der Nießbrauch berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Bei Immobilien ist damit typischerweise auch die Vermietung an Dritte gemeint. Mieteinnahmen stehen dem Nießbrauchberechtigten bzw. Schenker zu.

Praktische Folge: Der Schenker kann z. B. in eine kleinere Wohnung ziehen und trotzdem weiter die Mieteinnahmen behalten, sofern der Nießbrauch entsprechend ausgestaltet ist.

Wohnungsrecht: „Wohnen dürfen“ – mehr nicht

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB).

Praktische Folge: Ein Wohnrecht ist primär auf eigene Nutzung ausgerichtet. Es ist grundsätzlich weniger flexibel als ein Nießbrauch.

Wann ist Nießbrauch „besser“ als Wohnrecht?

• Absicherung über Mieterträge: Der Schenker will die Immobilie wirtschaftlich nutzen (Mieten vereinnahmen).
• Flexibilität bei Wohnwechsel: Umzug, Pflegebedürftigkeit, Vermietung statt Eigennutzung.
• Steuerliche Planung: Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs kann – je nach Konstellation – den steuerlichen Erwerb mindern (Bewertung lebenslänglicher Nutzungen nach § 14 BewG).
• Klare Lastenverteilung: Der Nießbraucher trägt typischerweise die gewöhnliche Unterhaltung und bestimmte Lasten (z. B. öffentliche Lasten). Gesetzliche Leitplanken finden sich u. a. in §§ 1041, 1047 BGB.

Wann reicht ein Wohnrecht – und wann ist es sogar strategisch sinnvoll?

• der Schenker die Immobilie tatsächlich dauerhaft selbst bewohnen will,
• eine Vermietung bewusst ausgeschlossen sein soll,
• die Übertragung vor allem familienintern die Eigentumsnachfolge regelt, ohne „Mietobjekt-Logik“.

Wichtig ist aber: In der Nachfolgeplanung spielt nicht nur die Nutzungsrealität, sondern auch die Pflichtteils- und Rückforderungsdynamik eine große Rolle.

Kosten, Instandhaltung, Lasten: Wer zahlt was?

Ein häufiger Streitpunkt nach der Schenkung ist die laufende Kosten- und Instandhaltungslast.

Beim Nießbrauch enthalten die gesetzlichen Regelungen klare Leitlinien:

• Erhaltung / gewöhnliche Unterhaltung: § 1041 BGB
• Lastentragung (öffentliche Lasten u. a.): § 1047 BGB

Beim Wohnungsrecht verweist § 1093 BGB teilweise auf Nießbrauchvorschriften.

In der Vertragsgestaltung ist daher zwingend zu regeln:

• Wer trägt Grundsteuer, Gebäudeversicherung, laufende Betriebskosten?
• Wer zahlt größere Instandsetzungen (Dach, Heizung, Fassade)?
• Wer entscheidet über Modernisierungen und energetische Maßnahmen?
• Welche Informations- und Zutrittsrechte bestehen?

Ohne saubere Regelung droht eine Konstellation, in der der neue Eigentümer „zahlen soll“, aber faktisch keine Steuerungsmacht hat, oder der Nießbraucher wirtschaftlich überfordert wird.