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Viele Erbbaurechte aus den 1950er- bis 1970er-Jahren nähern sich ihrem Ende. Für Eigentümer von Häusern auf Erbbaugrundstücken stellt sich dann die Frage: Wird verlängert, zu welchen Konditionen – und was passiert mit dem Haus? Noch drängender ist es, wenn der Grundstückseigentümer den Heimfall verlangt. Hier geht es meist um den gesamten Wert der Immobilie.
Kurz beantwortet: Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, geht das Bauwerk auf den Grundstückseigentümer über. Er muss dafür grundsätzlich eine Entschädigung zahlen (§ 27 ErbbauRG), bei Erbbaurechten für Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts. Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er eine Verlängerung anbietet. Der Heimfall setzt einen im Vertrag vereinbarten Grund voraus und verpflichtet ebenfalls zu einer angemessenen Vergütung (§ 32 ErbbauRG).
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz begleite ich Erbbauberechtigte bei Verlängerungsverhandlungen, bei der Durchsetzung von Entschädigungsansprüchen und bei der Abwehr unberechtigter Heimfallforderungen.
Typische Situationen: Ihr Erbbaurecht endet in zehn Jahren, die Bank finanziert deshalb keine Sanierung mehr, und ein Verkauf ist kaum möglich. Der Grundstückseigentümer bietet eine Verlängerung nur zu einem deutlich höheren Erbbauzins an. Oder: Er verlangt den Heimfall, weil angeblich das Gebäude nicht instand gehalten oder der Erbbauzins nicht gezahlt wurde.
Mit dem Erlöschen wird das Bauwerk wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. Ihr Eigentum am Gebäude endet.
Der Grundstückseigentümer muss für das Bauwerk eine Entschädigung leisten (§ 27 Abs. 1 ErbbauRG). Höhe und Berechnung können im Vertrag geregelt sein. Bei Erbbaurechten zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts betragen.
Der Grundstückseigentümer kann die Entschädigungspflicht abwenden, indem er dem Erbbauberechtigten vor Ablauf die Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks anbietet. Lehnt der Erbbauberechtigte ab, erlischt der Entschädigungsanspruch (§ 27 Abs. 3 ErbbauRG).
Ist ein Vorrecht auf Erneuerung vereinbart, kann der Erbbauberechtigte unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass ein neues Erbbaurecht zu ihm bestellt wird (§ 31 ErbbauRG).
Wichtig: Ein Verlängerungsangebot sollten Sie nie ungeprüft ablehnen oder annehmen. Lehnen Sie ab, kann Ihr Entschädigungsanspruch entfallen. Nehmen Sie an, binden Sie sich möglicherweise an einen deutlich höheren Erbbauzins für Jahrzehnte.
Der Heimfall – die vorzeitige Übertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer – ist nur möglich, wenn der Vertrag ihn für bestimmte Fälle vorsieht (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). Typische Heimfallgründe sind:
Der Heimfall wegen Zahlungsverzugs ist nur zulässig, wenn der Erbbauberechtigte mit mindestens zwei Jahresbeträgen im Rückstand ist (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG).
Ob ein Verstoß tatsächlich so schwer wiegt, dass er den Heimfall rechtfertigt, ist oft streitig.
Hier kommt es auf die genaue Formulierung des Vertrags an.
Macht der Eigentümer den Heimfall geltend, muss er eine angemessene Vergütung zahlen (§ 32 ErbbauRG). Für Erbbaurechte für Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise bestehen auch hier Mindestvorgaben.
Eine Verlängerung ist ein neuer Vertragsschluss mit notarieller Beurkundung. Verhandelt werden typischerweise Laufzeit, neuer Erbbauzins, Anpassungsklausel, Entschädigung am Ende und Zustimmungsvorbehalte. Je früher Sie verhandeln, desto stärker ist Ihre Position – solange Finanzierung und Verkauf noch nicht blockiert sind.
Ablauf oder Heimfall Ihres Erbbaurechts? Ich prüfe Ihre Ansprüche.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Laufzeit, Entschädigungsregelung, Heimfallgründe, Erneuerungsvorrecht und Anpassungsklausel.
Abstimmung mit einem Sachverständigen zum Wert des Bauwerks, wenn es auf die Entschädigung ankommt.
Verlängerung verhandeln, Entschädigung fordern oder Heimfall abwehren.
Verhandlungen, notarieller Vertrag oder gerichtliche Durchsetzung.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Rechte und Pflichten bei Ablauf, Verlängerung und Heimfall.
Vorbereitung und Verhandlung mit dem Grundstückseigentümer.
Durchsetzung Ihrer Ansprüche bei Ablauf oder Heimfall.
Prüfung des Heimfallgrunds und Vertretung im Streitfall.
Es geht auf den Grundstückseigentümer über. Dafür steht Ihnen grundsätzlich eine Entschädigung zu, sofern sie nicht wirksam ausgeschlossen oder durch ein Verlängerungsangebot abgewendet wurde.
Das richtet sich zunächst nach dem Vertrag. Bei Erbbaurechten für Wohnbedürfnisse minderbemittelter Bevölkerungskreise beträgt sie mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Bauwerks.
Einen allgemeinen Anspruch gibt es nicht. Ein Recht kann sich aus einem vereinbarten Vorrecht auf Erneuerung ergeben. Oft bietet der Eigentümer eine Verlängerung an, um die Entschädigung abzuwenden.
Hat der Eigentümer die Verlängerung für die voraussichtliche Standdauer des Bauwerks angeboten, erlischt Ihr Entschädigungsanspruch.
Nur bei einem Rückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen des Erbbauzinses.
Ja. Der Eigentümer muss eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht zahlen.
Weil die Sicherheit mit dem Ablauf des Erbbaurechts endet. Eine frühzeitige Verlängerung kann deshalb für Finanzierung und Verkauf entscheidend sein.
Idealerweise 15 bis 20 Jahre vor dem Ablauf, spätestens wenn Finanzierung, Sanierung oder Verkauf anstehen.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie den Wert Ihrer Immobilie sichern.
Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz berate ich Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer zu allen Fragen rund um Laufzeit, Verlängerung, Entschädigung und Heimfall.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Ihr Erbbaurecht ausläuft oder der Grundstückseigentümer den Heimfall verlangt.
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