Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Erbbaurechte sind in Konstanz und am Bodensee weit verbreitet – viele Häuser und Wohnungen stehen auf Grundstücken von Stiftungen, Kirchen oder der öffentlichen Hand. Verlangt der Grundstückseigentümer eine Erhöhung des Erbbauzinses, geht es über die Restlaufzeit oft um fünf- oder sechsstellige Beträge. Ob und in welcher Höhe die Erhöhung berechtigt ist, ergibt sich aus Vertrag und Gesetz – und beides wird in der Praxis häufig falsch angewendet.
Kurz beantwortet: Eine Erhöhung des Erbbauzinses setzt eine Anpassungsklausel im Erbbaurechtsvertrag voraus. Dient das Bauwerk Wohnzwecken, ist die Erhöhung zusätzlich durch § 9a ErbbauRG begrenzt: Sie darf nicht unbillig sein, orientiert sich an der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse und ist frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss oder der letzten Erhöhung zulässig. Gestiegene Grundstückswerte allein rechtfertigen keine Erhöhung.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz prüfe ich Erhöhungsverlangen für Erbbauberechtigte – Eigenheimbesitzer, Wohnungseigentümer und Gewerbetreibende – und berate Grundstückseigentümer bei einer rechtssicheren Anpassung.
Typische Situationen: Der Grundstückseigentümer kündigt eine Erhöhung des Erbbauzinses um 30 oder 40 % an und beruft sich auf den gestiegenen Bodenwert. Die letzte Anpassung liegt erst kurz zurück. Die Berechnung stützt sich nur auf den Verbraucherpreisindex. Oder: Sie wollen die Immobilie verkaufen, und der Käufer fragt nach dem Risiko künftiger Erhöhungen.
Ein gesetzliches Recht auf Erhöhung gibt es nicht. Maßgeblich ist der Erbbaurechtsvertrag:
Ohne vertragliche Wertsicherungs- oder Anpassungsklausel bleibt der Erbbauzins grundsätzlich unverändert. Nur in Ausnahmefällen kommt eine Anpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.
Manche Verträge koppeln den Erbbauzins automatisch an einen Index, andere geben nur einen Anspruch auf Neufestsetzung. Davon hängt ab, ob die Erhöhung von selbst eintritt oder erst verlangt und notfalls eingeklagt werden muss.
Für Erbbaurechte, die nicht Wohnzwecken dienen, gilt die Kappung des § 9a ErbbauRG nicht. Hier entscheidet allein der Vertrag – umso wichtiger ist die genaue Prüfung der Klausel.
Bei Wohnnutzung kann eine Erhöhung nur verlangt werden, soweit sie unter Berücksichtigung aller Umstände nicht unbillig ist.
Eine Erhöhung ist in der Regel unbillig, wenn sie über die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse hinausgeht. Nach der Rechtsprechung kommt es dabei auf einen Mittelwert aus der Entwicklung der Lebenshaltungskosten und der Einkommen an – nicht allein auf den Verbraucherpreisindex.
Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben grundsätzlich außer Betracht. Gerade in Konstanz mit stark gestiegenen Bodenpreisen ist das ein zentraler Punkt.
Eine Erhöhung kann frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung verlangt werden.
Praxis-Tipp: Zahlen Sie einen erhöhten Erbbauzins nicht vorschnell „unter Vorbehalt“ und unterschreiben Sie keine Nachtragsvereinbarung, bevor die Berechnung geprüft ist. Eine einmal vereinbarte höhere Basis wirkt bei jeder künftigen Anpassung fort.
Erhöhung des Erbbauzinses erhalten? Ich prüfe, ob sie berechtigt ist.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen, Grundbuchauszug, bisherige Anpassungen und das aktuelle Erhöhungsschreiben.
Wirksamkeit und Inhalt der Klausel, Anwendbarkeit von § 9a ErbbauRG, Fristen.
Ich rechne die zulässige Erhöhung mit den maßgeblichen Indizes und Stichtagen nach.
Begründete Zurückweisung oder Gegenangebot an den Grundstückseigentümer, notfalls gerichtliche Klärung.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Für Erbbauberechtigte von Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Nachvollziehbar, dokumentiert und verhandlungsfähig.
Rechtssichere Anpassung, Stiftungen und institutionelle Eigentümer eingeschlossen.
Außergerichtlich und vor Gericht.
Grundsätzlich nein. Ohne vertragliche Anpassungsklausel bleibt der vereinbarte Erbbauzins bestehen. Eine Anpassung kommt nur ausnahmsweise wegen Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.
Frühestens drei Jahre nach Vertragsschluss und danach frühestens drei Jahre nach der letzten Erhöhung (§ 9a ErbbauRG).
Bei Wohnnutzung grundsätzlich nicht. Änderungen der Grundstückswertverhältnisse bleiben nach § 9a ErbbauRG in der Regel außer Betracht.
Bei Wohnnutzung nicht ohne Weiteres. Maßgeblich ist die Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, nach der Rechtsprechung ein Mittelwert aus Lebenshaltungskosten und Einkommen.
Nein. Bei gewerblich genutzten Erbbaurechten richtet sich die Anpassung allein nach dem Vertrag.
Bei gemischt genutzten Gebäuden ist der Wohnanteil maßgeblich. Die Anpassung kann deshalb für die Teile unterschiedlich zu beurteilen sein.
Das hängt davon ab, ob die Klausel automatisch wirkt oder einen Anspruch auf Neufestsetzung gibt. Ich prüfe, was in Ihrem Fall gilt, bevor Sie zahlen oder zustimmen.
Ja. Grundstückseigentümer berate ich bei der rechtssicheren Berechnung und Durchsetzung von Anpassungen.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie nur das zahlen, was Vertrag und Gesetz tatsächlich hergeben.
Erbbaurechte prägen den Immobilienmarkt in Konstanz. Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz berate ich Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer zu Erbbauzins, Verlängerung, Heimfall und Verkauf.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Sie eine Erhöhung erhalten haben oder eine Anpassung vorbereiten.
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