Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Konstanz, Singen, Radolfzell, die Höri oder der Hegau: Viele Käuferinnen und Käufer aus der Schweiz erwerben Wohnungen, Häuser oder Gewerbeflächen auf der deutschen Seite des Bodensees. Der Ablauf unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Kauf in der Schweiz – vom Notarvertrag über die Grunderwerbsteuer bis zum deutschen Mietrecht, das bei einer späteren Vermietung gilt.
Kurz beantwortet: Schweizer Staatsangehörige können in Deutschland ohne besondere Genehmigung Immobilien erwerben – eine Beschränkung wie die Lex Koller gibt es hier nicht. Für den Kaufvertrag gilt deutsches Recht, er muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB). In Baden-Württemberg fallen 5,0 % Grunderwerbsteuer an. Wird die Immobilie vermietet, gilt deutsches Mietrecht.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz – direkt an der Grenze zu Kreuzlingen – begleite ich Mandanten aus der Schweiz beim Kauf, bei der Vermietung und bei Streitigkeiten rund um ihre Immobilie in Deutschland. Die Beratung ist auch per Video möglich.
Typische Situationen: Sie wohnen im Thurgau und kaufen eine Eigentumswohnung in Konstanz als Kapitalanlage. Sie erwerben ein Ferienhaus am Untersee, übernehmen eine Gewerbefläche für Ihr Unternehmen oder erben eine Immobilie in Deutschland. Oder: Ihr deutscher Mieter zahlt nicht, und Sie möchten wissen, wie Sie aus der Schweiz heraus vorgehen.
Ein Grundstückskaufvertrag ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet – er berät nicht einseitig Sie als Käufer. Den Entwurf erhalten Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Termin; diese Zeit sollten Sie für eine Prüfung nutzen.
Ihr Anspruch wird durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar die Fälligkeitsvoraussetzungen bestätigt. Barzahlungen sind bei Immobilienkäufen in Deutschland unzulässig; der Kaufpreis muss unbar überwiesen werden.
Können Sie nicht persönlich zum Termin kommen, ist eine Beurkundung mit Vollmacht möglich. Welche Form die Vollmacht haben muss, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert, sollte vorab mit dem Notar geklärt werden.
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises.
Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und liegen in der Praxis meist bei etwa 1,5 bis 2 % des Kaufpreises.
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer in der Regel geteilt, wenn beide Seiten Verbraucher sind.
Steuern im Blick behalten: Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne aus deutschen Immobilien können in Deutschland steuerpflichtig sein, auch wenn Sie in der Schweiz wohnen. Für die steuerliche Gestaltung empfehle ich, frühzeitig eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater mit grenzüberschreitender Erfahrung einzubeziehen. Ich übernehme die rechtliche Seite und stimme mich bei Bedarf ab.
Für die Vermietung einer in Deutschland gelegenen Immobilie gilt deutsches Mietrecht – auch wenn Sie als Vermieter in der Schweiz wohnen. Für Streitigkeiten sind ausschließlich die deutschen Gerichte zuständig. Für Schweizer Vermieter oft ungewohnt:
Eine ordentliche Kündigung von Wohnraum ist nur mit berechtigtem Interesse möglich, etwa bei Eigenbedarf. Ein Verkauf allein beendet den Mietvertrag nicht.
In Konstanz gelten die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Ich prüfe, welche Miete Sie zulässigerweise verlangen können.
Die Kaution ist bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Betriebskosten müssen jährlich und fristgerecht abgerechnet werden.
Bei Gewerbemietverträgen ist die Vertragsfreiheit deutlich größer. Hier lohnt eine sorgfältige Vertragsgestaltung besonders.
Immobilie in Deutschland geplant? Ich prüfe Vertrag und Risiken vorab.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Wir besprechen Objekt, Nutzung (Eigennutzung, Vermietung, Gewerbe) und Ihre Fragen zum deutschen Recht.
Ich prüfe den Kaufvertrag einschließlich Teilungserklärung, Protokollen der Eigentümerversammlung und bestehender Mietverträge.
Ich formuliere Änderungswünsche und stimme sie mit Verkäufer und Notar ab.
Mietvertrag, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung, Streit mit Mietern oder der Eigentümergemeinschaft – ich bleibe Ihr Ansprechpartner in Deutschland.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Wohnungen, Häuser, Gewerbe- und Anlageobjekte in Konstanz und am Bodensee.
Mietverträge, Miethöhe, Mietpreisbremse, Kündigung und Räumung.
Beratung zu Teilungserklärung, Hausgeld, Sonderumlagen und Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft.
Mängel nach dem Kauf, Mietrückstände, Konflikte mit Verwaltung oder Miteigentümern.
Ja. In Deutschland gibt es keine Erwerbsbeschränkungen für ausländische Käufer, die mit der Lex Koller vergleichbar wären.
Für den Kauf einer in Deutschland gelegenen Immobilie gilt ohne abweichende Rechtswahl deutsches Recht. Der Vertrag muss in jedem Fall notariell beurkundet werden.
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises.
Nicht zwingend. Eine Beurkundung mit Vollmacht ist möglich. Die erforderliche Form der Vollmacht sollte vorab mit dem Notar geklärt werden.
Der Notar ist neutral und belehrt beide Seiten über die rechtliche Tragweite. Er prüft aber nicht, ob der Vertrag wirtschaftlich zu Ihren Interessen passt. Das übernimmt Ihre eigene anwaltliche Beratung.
Ja. Für in Deutschland gelegene Mietobjekte gilt deutsches Mietrecht, und zuständig sind die deutschen Gerichte.
Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien können in Deutschland steuerpflichtig sein. Die Einzelheiten sollten Sie mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater klären.
Ja. Die Beratung ist per Video, Telefon oder vor Ort in Konstanz möglich, nur wenige Minuten von Kreuzlingen entfernt.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie wissen, was nach deutschem Recht gilt, bevor Sie unterschreiben.
Grenzüberschreitende Immobiliengeschäfte am Bodensee erfordern Kenntnis des deutschen Immobilien- und Mietrechts. Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz berate ich Sie verständlich, persönlich und mit Blick auf Ihre wirtschaftlichen Ziele.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Sie eine Immobilie in Deutschland kaufen, vermieten oder bereits besitzen und Fragen haben.
Weitere Themen: Kaufvertrag prüfen lassen · Mängel nach dem Immobilienkauf · Wohnungseigentumsrecht