Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Nach dem Einzug zeigen sich feuchte Wände, Schimmel hinter Möbeln, ein undichtes Dach oder ein nicht genehmigter Ausbau. Viele Käufer gehen davon aus, wegen des Gewährleistungsausschlusses im Notarvertrag keine Rechte zu haben. Das stimmt oft nicht: Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann er sich auf den Ausschluss nicht berufen.
Kurz beantwortet: Bei gebrauchten Immobilien ist die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Dieser Ausschluss gilt nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit vertraglich zugesagt hat (§ 444 BGB). Dann kommen Rücktritt, Minderung oder Schadensersatz in Betracht. Entscheidend sind eine schnelle Beweissicherung und die Einhaltung der Fristen.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz prüfe ich für Käufer, ob gegen den Verkäufer Ansprüche bestehen und wie sie sich beweisen lassen. Verkäufer vertrete ich bei der Abwehr unberechtigter Forderungen.
Typische Situationen: Feuchtigkeit im Keller trotz „trockenem Keller“ im Exposé, frisch überstrichene Schimmelflecken, verschwiegene Wasserschäden, Hausschwamm, Altlasten, ein ohne Genehmigung ausgebautes Dachgeschoss, fehlerhafte Wohnflächenangaben oder Probleme mit der Eigentümergemeinschaft, von denen der Verkäufer wusste.
Nein. Ein Gewährleistungsausschluss („gekauft wie gesehen“) ist bei gebrauchten Immobilien üblich und grundsätzlich wirksam. Er hat aber Grenzen:
Kennt der Verkäufer einen Mangel oder hält er ihn zumindest für möglich und verschweigt ihn, obwohl er mit der Bedeutung für den Käufer rechnen muss, handelt er arglistig. Auf den Ausschluss kann er sich dann nicht berufen (§ 444 BGB).
Was im notariellen Vertrag als Beschaffenheit vereinbart ist – etwa eine bestimmte Wohnfläche oder ein genehmigter Ausbau –, wird vom allgemeinen Ausschluss in der Regel nicht erfasst. Angaben nur im Exposé oder bei der Besichtigung, die nicht in den Notarvertrag aufgenommen wurden, begründen nach der Rechtsprechung dagegen regelmäßig keine Beschaffenheitsvereinbarung.
Hat der Verkäufer eine Garantie übernommen, haftet er hierfür trotz Ausschluss.
Der Verkäufer muss ungefragt über Umstände aufklären, die für den Kaufentschluss erkennbar wesentlich sind und die der Käufer bei einer Besichtigung nicht ohne Weiteres erkennen kann. Typisch sind:
Insbesondere, wenn Schäden nur oberflächlich überstrichen oder verdeckt wurden.
Auch ein bloßer Verdacht kann offenbarungspflichtig sein.
Ein nicht genehmigter Ausbau oder eine nicht genehmigte Nutzung kann ein erheblicher Mangel sein.
Der Verkäufer wird nicht schon dadurch frei, dass er Unterlagen in einen Datenraum einstellt. Entscheidend ist, ob er erwarten durfte, dass der Käufer die Information tatsächlich zur Kenntnis nimmt.
Wichtig: Die Arglist muss der Käufer beweisen. Sichern Sie deshalb sofort Fotos, Exposé, Besichtigungsnotizen, E-Mails und Zeugen. Beseitigen Sie den Mangel nicht vorschnell – sonst fehlt später womöglich der Beweis. Ein selbständiges Beweisverfahren (§§ 485 ff. ZPO) sichert den Zustand gerichtsfest und hemmt zugleich die Verjährung.
Grundsätzlich kann der Käufer zunächst die Beseitigung des Mangels verlangen. Bei arglistiger Täuschung ist eine Fristsetzung in der Regel entbehrlich.
Der Kaufpreis wird im Verhältnis des Minderwerts herabgesetzt – häufig orientiert an den Kosten der Mangelbeseitigung.
Sie können die Kosten der Mangelbeseitigung und weitere Schäden ersetzt verlangen. Bei erheblichen Mängeln kommt auch die Rückabwicklung im Wege des großen Schadensersatzes in Betracht.
Bei erheblichen Mängeln können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten. Bei arglistiger Täuschung ist zusätzlich die Anfechtung möglich – innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung (§ 124 BGB).
Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren grundsätzlich in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Ende des Jahres, in dem Sie von Mangel und Arglist Kenntnis erlangt haben – bei Gebäuden aber nicht vor Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 3 BGB). Die Jahresfrist für die Anfechtung läuft gesondert. Warten Sie deshalb nicht ab.
Mangel nach dem Kauf entdeckt? Ich prüfe, ob der Verkäufer haftet.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Fotos, Messwerte, Datum. Unterlagen wie Exposé, Kaufvertrag, Energieausweis und Protokolle zusammenstellen.
Ich prüfe Kaufvertrag, Ausschlussklausel und Kommunikation mit dem Verkäufer auf Hinweise für Arglist oder eine vereinbarte Beschaffenheit.
Je nach Fall durch Privatgutachten oder selbständiges Beweisverfahren.
Schriftliche Aufforderung an den Verkäufer, Verhandlung über Minderung oder Schadensersatz, notfalls Klage. Bei Streitwerten über 10.000 Euro ist das Landgericht zuständig – für Konstanz das Landgericht Konstanz.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Bewertung von Ausschlussklausel, Arglist, Beweislage und wirtschaftlichen Erfolgsaussichten.
Koordination mit Sachverständigen und Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens.
Minderung, Schadensersatz, Rücktritt oder Anfechtung – bis zur Klage.
Abwehr unberechtigter Mängelansprüche und Prüfung, ob tatsächlich Aufklärungspflichten verletzt wurden.
Möglicherweise ja. Der Gewährleistungsausschluss gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel und nicht für vertraglich vereinbarte Beschaffenheiten oder Garantien.
Der Verkäufer kennt den Mangel oder hält ihn für möglich und verschweigt ihn, obwohl er weiß oder damit rechnet, dass der Käufer den Vertrag bei Kenntnis nicht oder nicht so geschlossen hätte.
Grundsätzlich der Käufer. Deshalb sind Unterlagen, Zeugen und ein Sachverständigengutachten oft entscheidend.
Angaben im Exposé, die nicht in den notariellen Vertrag aufgenommen wurden, sind regelmäßig keine vereinbarte Beschaffenheit. Bewusst falsche Angaben können aber eine arglistige Täuschung begründen.
Bei Bauwerken grundsätzlich fünf Jahre ab Übergabe. Bei Arglist gilt die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis, bei Gebäuden aber nicht vor Ablauf der fünf Jahre. Die Anfechtung wegen Täuschung muss innerhalb eines Jahres ab Entdeckung erklärt werden.
Bei erheblichen Mängeln kommen Rücktritt, großer Schadensersatz oder Anfechtung in Betracht. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab, auch von Finanzierung und Nebenkosten des Kaufs.
Der Makler haftet nur, wenn er eigene Pflichten verletzt hat, etwa durch bewusst falsche Angaben. Der Anspruch richtet sich in erster Linie gegen den Verkäufer.
Notwendige Sicherungsmaßnahmen ja, eine vollständige Sanierung erst nach Beweissicherung. Sonst kann der Nachweis des ursprünglichen Zustands scheitern.
Ich prüfe Ihre Unterlagen und sage Ihnen ehrlich, ob sich ein Vorgehen gegen den Verkäufer lohnt.
Ob Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus: Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz vertrete ich Käufer und Verkäufer bei Streit über Mängel – in Konstanz, der Bodenseeregion und bundesweit digital.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Sie nach dem Kauf Mängel entdeckt haben oder als Verkäufer mit Forderungen konfrontiert sind.
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