Eine Mieterhöhung ist für Mieter und Vermieter gleichermaßen eine der häufigsten Streitfragen im Wohnraummietrecht. Ob Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Indexmiete, Staffelmiete oder Modernisierungsumlage – das Gesetz gibt für jede Erhöhungsart eigene Fristen, Formvorschriften und Obergrenzen vor.
Auf dieser Seite finden Sie kostenlose Rechner zur Mieterhöhung, eine verständliche Übersicht der wichtigsten Regelungen sowie Antworten auf die häufigsten Fragen. Alle Angaben beziehen sich ausschließlich auf Wohnraummietverhältnisse. Bei konkreten rechtlichen Fragen zu Ihrer Mieterhöhung berate ich Sie persönlich in Konstanz oder digital.
Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Das Gesetz unterscheidet bei Wohnraummiete vier Wege, die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses zu erhöhen. Welche Art zulässig ist, ergibt sich aus dem Mietvertrag und den gesetzlichen Voraussetzungen.
| Erhöhungsart | Rechtsgrundlage | Voraussetzung | Obergrenze |
|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete | § 558 BGB | Miete seit 15 Monaten unverändert; Zustimmung des Mieters oder Klage | Ortsübliche Vergleichsmiete, zusätzlich Kappungsgrenze 15–20 % |
| Indexmiete | § 557b BGB | Indexmietvereinbarung im Mietvertrag; Miete seit 12 Monaten unverändert | Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI), keine Kappungsgrenze |
| Staffelmiete | § 557a BGB | Staffelvereinbarung im Mietvertrag mit festen Beträgen und Terminen | Im Vertrag festgelegte Staffeln, keine Kappungsgrenze |
| Modernisierung | § 559 BGB | Energetische oder werterhöhende Modernisierungsmaßnahme | 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr, Kappung 2–3 €/m² in 6 Jahren |
Nicht zulässig ist eine Mieterhöhung dagegen bei laufenden Zeitmietverträgen mit fester Miete ohne Staffel- oder Indexklausel sowie generell während der ersten 12 bzw. 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung.
Mit diesem Rechner ermitteln Sie, bis zu welcher Höhe eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze zulässig ist. Tragen Sie Ihre aktuelle Nettokaltmiete, die vom Vermieter geforderte neue Miete sowie die für Ihre Gemeinde geltende Kappungsgrenze ein.
Alle Angaben als monatliche Nettokaltmiete (ohne Betriebskosten).
Dieser Rechner dient der ersten Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Ob Ihre konkrete Mieterhöhung formell und inhaltlich wirksam ist, hängt von weiteren Faktoren ab (u. a. korrekte Begründung, Wartefristen, Sonderregelungen bei möbliertem Wohnraum).
Bei einer wirksam vereinbarten Indexmiete richtet sich die neue Miete nach der Entwicklung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland. Die Kappungsgrenze gilt hier nicht. Tragen Sie die Ausgangsmiete sowie den Indexstand bei Vertragsbeginn bzw. der letzten Erhöhung und den aktuellen Indexstand ein.
Den aktuellen Verbraucherpreisindex finden Sie auf der Website des Statistischen Bundesamts (destatis.de).
Der Rechner liefert eine mathematische Näherung. Für die Wirksamkeit der Erhöhung müssen zusätzlich Textform, die Angabe der Indexstände und die Jahresfrist seit der letzten Erhöhung eingehalten werden.
Unsicher, ob Ihre Mieterhöhung wirksam ist?
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Die Kappungsgrenze begrenzt, um wie viel die Miete innerhalb von drei Jahren maximal steigen darf – unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich ist. Grundsätzlich gilt eine Grenze von 20 %. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt haben die Bundesländer die Grenze per Verordnung auf 15 % abgesenkt.
Die Kappungsgrenze gilt nicht für Index- und Staffelmieten sowie nicht für die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB, für die eine eigene Obergrenze besteht.
Führt der Vermieter eine energetische Modernisierung oder eine andere die Wohnqualität nachhaltig verbessernde Baumaßnahme durch, kann er die Kosten anteilig auf die Miete umlegen. Seit der Mietrechtsreform gelten hierfür strengere Grenzen als früher:
Unabhängig von der Erhöhungsart muss eine Mieterhöhung bestimmte formelle Anforderungen erfüllen, um wirksam zu sein.
Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB muss in Textform erfolgen (Brief, E-Mail oder Fax genügen) und vom Vermieter unterschrieben oder erkennbar autorisiert sein.
Bei der Vergleichsmiete muss die Erhöhung begründet werden – etwa durch Bezug auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen. Fehlt die Begründung, ist das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.
Die Miete darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Mieterhöhung wieder angehoben werden (Vergleichsmiete). Bei der Indexmiete beträgt die Frist 12 Monate.
Nach Zugang des Erhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen. Erst danach kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Stimmt der Mieter zu oder wird er rechtskräftig zur Zustimmung verurteilt, wird die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig.
Bevor Sie einer Mieterhöhung zustimmen oder sie akzeptieren, sollten Sie folgende Punkte prüfen:
Sollte auch nur einer dieser Punkte nicht erfüllt sein, kann die Mieterhöhung ganz oder teilweise unwirksam sein. Eine anwaltliche Prüfung schafft hier schnell Klarheit und verhindert, dass Sie einer überhöhten Miete zustimmen oder als Vermieter eine unwirksame Erhöhung versenden.
Ich prüfe für Mieter und Vermieter, ob eine Mieterhöhung formell und inhaltlich wirksam ist – und setze Ihre Rechte durch.
Bei der Vergleichsmiete ist eine Erhöhung frühestens alle 15 Monate möglich, wobei innerhalb von drei Jahren die Kappungsgrenze von 15 % bzw. 20 % gilt. Index- und Staffelmieten können jährlich angepasst werden, sofern dies vertraglich vereinbart ist.
Bei einer Mieterhöhung nach der Vergleichsmiete müssen Sie nur zustimmen, wenn die Erhöhung formell korrekt und der Höhe nach berechtigt ist. Bei Index- und Staffelmieten tritt die Erhöhung dagegen automatisch nach den vertraglichen Vorgaben ein, eine gesonderte Zustimmung ist nicht erforderlich.
Verweigern Sie die Zustimmung zu Unrecht, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung klagen. Ist die Erhöhung dagegen unwirksam, bleibt die bisherige Miete maßgeblich.
Nein. Die erhöhte Miete wird frühestens ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens fällig – eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen.
Nein. Bei einer wirksam vereinbarten Indexmiete richtet sich die Erhöhung ausschließlich nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Eine Kappungsgrenze gibt es hier nicht.
Wurde eine Mieterhöhung ohne wirksame Grundlage gezahlt, kommt ein Rückforderungsanspruch nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung in Betracht. Die Erfolgsaussichten hängen vom Einzelfall und der Verjährung ab und sollten anwaltlich geprüft werden.
Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt, was für vergleichbaren Wohnraum am Markt üblich ist – sie ist die inhaltliche Obergrenze. Die Kappungsgrenze begrenzt zusätzlich, wie schnell die Miete steigen darf, unabhängig von der Höhe der Vergleichsmiete.
Nein. Die hier dargestellten Regeln (§§ 557a, 557b, 558, 559 BGB) gelten ausschließlich für Wohnraummietverhältnisse. Für Gewerberaum gelten andere, meist frei vereinbarte Regelungen – Informationen hierzu finden Sie auf der Seite Gewerbemietrecht.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie schnell Klarheit über Ihre Optionen bei der Mieterhöhung haben.
Mehr zu angrenzenden Themen finden Sie auf den Seiten Mietrecht Konstanz, fristlose Kündigung der Wohnung und Mietkaution.