Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Neue Fenster, Dämmung, Aufzug, Balkone oder eine neue Heizung: Modernisierungen steigern Wert und Vermietbarkeit. Einen Teil der Kosten können Vermieter auf die Miete umlegen. Das Verfahren ist aber formstreng – von der Ankündigung über die Duldung bis zur Erhöhungserklärung. Fehler kosten hier schnell fünfstellige Beträge.
Kurz beantwortet: Der Vermieter kann die jährliche Miete nach einer Modernisierung um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Kosten für Erhaltung sind abzuziehen. Die Erhöhung ist begrenzt: höchstens 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter höchstens 2 Euro. Die Maßnahme muss spätestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt werden (§ 555c BGB).
Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Konstanz begleite ich Vermieter und Investoren bei Modernisierungsvorhaben – von der Planung der Ankündigung bis zur Durchsetzung von Duldung und Mieterhöhung.
Typische Situationen: Sie planen eine energetische Sanierung Ihres Mehrfamilienhauses. Die alte Ölheizung soll durch eine Wärmepumpe ersetzt werden. Ein Mieter verweigert den Handwerkern den Zutritt. Der Mieterverein bestreitet die Modernisierungsmieterhöhung, weil die Instandhaltungskosten nicht ausreichend abgezogen seien.
Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die insbesondere Endenergie nachhaltig eingespart, der Gebrauchswert nachhaltig erhöht oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (§ 555b BGB). Reine Reparaturen und Ersatz defekter Bauteile sind dagegen Erhaltung und nicht umlagefähig.
Wird ein altes, ohnehin erneuerungsbedürftiges Bauteil ersetzt, muss der Anteil der ersparten Erhaltungskosten herausgerechnet werden.
Bei Modernisierungskosten bis 10.000 Euro je Wohnung kann der Vermieter ein vereinfachtes Verfahren mit pauschalem Abzug von 30 % für Erhaltung wählen (§ 559c BGB).
Für den Einbau einer Heizung nach dem Gebäudeenergiegesetz gelten Sonderregeln (§ 559e BGB): Umlage von 10 % der Kosten nach Abzug von Fördermitteln, mit einer eigenen Kappung von 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren.
Spätestens drei Monate vor Beginn in Textform: Art und Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer, zu erwartende Mieterhöhung und künftige Betriebskosten (§ 555c BGB). Der Mieter ist auf Form und Frist des Härteeinwands hinzuweisen.
Der Mieter muss die Modernisierung grundsätzlich dulden. Härtegründe gegen die Duldung muss er bis zum Ende des Monats geltend machen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt (§ 555d BGB).
Nach Abschluss der Arbeiten in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung und Erläuterung (§ 559b BGB).
Eine Mieterhöhung kann ausgeschlossen sein, wenn sie für den Mieter eine unzumutbare Härte bedeutet (§ 559 Abs. 4 BGB). Für bestimmte Maßnahmen, etwa wenn ein allgemein üblicher Zustand hergestellt wird, gilt das nicht.
Wichtig: Fehlt die ordnungsgemäße Ankündigung, kann sich der Beginn der erhöhten Miete um sechs Monate verschieben (§ 559b Abs. 2 BGB), und Mieter können die Duldung verweigern. Bereiten Sie Ankündigung und Kostenberechnung deshalb vor Baubeginn sorgfältig vor.
Modernisierung geplant? Ich bereite Ankündigung und Umlage rechtssicher vor.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Einordnung der Maßnahmen, Abgrenzung von Erhaltung, Wahl des Verfahrens.
Erstellung und nachweisbare Zustellung an alle Mieter.
Umgang mit Einwänden, notfalls Duldungsklage oder einstweilige Verfügung.
Berechnung und Erhöhungserklärung, Durchsetzung bei Streit.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Für einzelne Wohnungen und ganze Gebäude.
Erhaltung und Modernisierung, Fördermittel, Kappungsgrenzen.
Wenn Mieter die Arbeiten blockieren.
Erklärung und gerichtliche Durchsetzung.
In der Regel 8 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich, nach Abzug von Erhaltungsanteil und Fördermitteln.
Ja. Die Miete darf innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei Mieten unter 7 Euro pro Quadratmeter um höchstens 2 Euro.
Spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme in Textform.
Grundsätzlich ja. Er kann Härtegründe geltend machen, muss dafür aber Form und Frist einhalten.
Für Heizungen nach dem Gebäudeenergiegesetz gelten Sonderregeln mit 10 % Umlage nach Abzug der Förderung und einer eigenen Kappung.
Bei Kosten bis 10.000 Euro je Wohnung kann der Vermieter pauschal 30 % für Erhaltung abziehen und muss weniger nachweisen.
Ja, er hat ein Sonderkündigungsrecht nach Zugang der Ankündigung (§ 555e BGB).
Ja, eine Modernisierung kann auch die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Welcher Weg günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.
Ich berate Sie persönlich — damit sich Ihre Investition auch in der Miete widerspiegelt.
Als Anwalt für Mietrecht in Konstanz begleite ich Vermieter und Investoren bei Modernisierungen von der Planung bis zur Mieterhöhung.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, bevor Sie eine Modernisierung ankündigen.
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