Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Viele Bestandsmieten liegen deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete – gerade bei langjährigen Mietverhältnissen in Konstanz. Vermieter verschenken damit jedes Jahr erhebliche Beträge. Eine Mieterhöhung ist aber formstreng: Ein Fehler in Begründung, Frist oder Berechnung macht das Verlangen unwirksam, und die Erhöhung verschiebt sich um Monate.
Kurz beantwortet: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB), wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist; das Verlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung möglich. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete in Konstanz um höchstens 15 % steigen. Das Verlangen muss in Textform erklärt und begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Konstanz bereite ich Mieterhöhungsverlangen für Vermieter vor – für einzelne Wohnungen ebenso wie für ganze Bestände – und setze sie notfalls gerichtlich durch.
Typische Situationen: Die Miete wurde seit Jahren nicht angepasst. Ein früheres Erhöhungsverlangen wurde vom Mieterverein als unwirksam zurückgewiesen. Sie haben ein Haus gekauft und wollen die Mieten auf ein marktgerechtes Niveau bringen. Der Mieter schweigt auf das Verlangen.
Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein; das Erhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht mit.
Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
In Konstanz darf die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 15 % steigen.
Das Verlangen bedarf der Textform und muss begründet werden – mit dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen (§ 558a BGB). Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss dessen Wert auch angegeben werden, wenn anders begründet wird.
Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, zuzustimmen. Die erhöhte Miete gilt ab Beginn des dritten Kalendermonats.
Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von weiteren drei Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b BGB). Wird die Frist versäumt, ist ein neues Verlangen nötig.
Stimmt der Mieter nur teilweise zu, kann der Rest eingeklagt werden.
Praxis-Tipp: Prüfen Sie vor dem Verlangen, ob der Mietvertrag eine Staffel- oder Indexmiete enthält – dann ist eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen. Achten Sie außerdem auf die korrekte Wohnfläche und die Einordnung in die Mietspiegelfelder; hier entstehen die meisten Fehler.
Mieten unter Marktniveau? Ich setze die Erhöhung rechtssicher durch.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Mietvertrag, bisherige Erhöhungen, Wohnfläche, Ausstattung.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Kappungsgrenze.
Formal korrekt, begründet, zugestellt mit Nachweis.
Fristgerecht, wenn der Mieter nicht zustimmt.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Einzelne Wohnungen und ganze Bestände.
Mietpotenzial nach Kauf oder bei Übernahme der Verwaltung.
Vor dem Amtsgericht Konstanz.
Bei Rügen wegen Mietpreisbremse.
Die Miete muss seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden.
Höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und innerhalb von drei Jahren um maximal 15 %.
Mit dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder mindestens drei Vergleichswohnungen.
Dann können Sie nach Ablauf der Überlegungsfrist innerhalb von drei Monaten auf Zustimmung klagen.
Ja, er hat ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang (§ 561 BGB).
Das Verlangen ist unwirksam. Es muss ein neues, korrektes Verlangen gestellt werden, und die Erhöhung verschiebt sich.
Nein. Bei Staffel- oder Indexmiete ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen.
Für Gewerberäume gelten diese Regeln nicht. Eine Mieterhöhung ist dort nur auf vertraglicher Grundlage möglich.
Ich berate Sie persönlich — damit Ihre Mieterhöhung beim ersten Mal wirksam ist.
Als Anwalt für Mietrecht in Konstanz bereite ich Mieterhöhungen für Vermieter und Verwaltungen vor und setze sie durch.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Ihre Mieten unter Marktniveau liegen oder der Mieter nicht zustimmt.
Weitere Themen: Mieterhöhung berechnen · Modernisierungsmieterhöhung · Mehrfamilienhaus kaufen