Räumt ein Mieter die Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht freiwillig, bleibt dem Vermieter meist nur der Weg über die Räumungsklage. Das Verfahren ist gesetzlich klar geregelt, kostet aber Zeit und Geld – und enthält für beide Seiten Fallstricke, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden.
Ob Sie als Vermieter eine Räumungsklage erheben möchten oder als Mieter eine Räumungsklage erhalten haben: Ich zeige Ihnen, wie das Verfahren abläuft, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen, wie lange es dauert und welche Verteidigungsmöglichkeiten bestehen.
Ich vertrete Vermieter und Mieter in Konstanz, am Bodensee und bundesweit in Räumungsklagen sowie im vorgelagerten Kündigungsverfahren. Dabei prüfe ich frühzeitig die Erfolgsaussichten und arbeite auf eine schnelle, kostenbewusste Lösung hin.
Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Die Räumungsklage ist die gerichtliche Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Mietsache. Sie wird notwendig, wenn der Mieter nach wirksamer Kündigung des Mietverhältnisses nicht auszieht. Rechtsgrundlage ist in erster Linie § 546 BGB (Rückgabepflicht des Mieters) in Verbindung mit § 985 BGB bei Eigentümern. Zuständig ist unabhängig vom Streitwert immer das Amtsgericht am Ort der Wohnung (§ 23 Nr. 2a, § 29a ZPO).
Bevor eine Räumungsklage erfolgversprechend ist, müssen mehrere Voraussetzungen vorliegen:
Erforderlich ist eine wirksame fristlose Kündigung, eine ordentliche Kündigung (etwa wegen Eigenbedarfs) oder der Ablauf eines befristeten Mietvertrags. Formfehler bei der Kündigung führen häufig zur Klageabweisung.
Erst wenn die Frist zur Räumung verstrichen ist und der Mieter die Wohnung nicht übergeben hat, kann Klage erhoben werden.
Häufig lässt sich eine Räumungsklage durch eine Räumungsvereinbarung oder einen gerichtlichen Vergleich vermeiden – das spart beiden Seiten Zeit und Kosten.
| Schritt | Was passiert | Dauer (Richtwert) |
|---|---|---|
| 1. Kündigung | Wirksame fristlose oder ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter. | je nach Kündigungsfrist |
| 2. Klageerhebung | Einreichung der Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht nach erfolglosem Fristablauf. | wenige Tage |
| 3. Zustellung & Erwiderung | Das Gericht stellt die Klage zu, der Mieter erhält Gelegenheit zur Stellungnahme. | 2–6 Wochen |
| 4. Mündliche Verhandlung | Gerichtstermin, in dem die Sach- und Rechtslage erörtert wird; oft Vergleichsgespräche. | 3–6 Monate nach Klageeinreichung |
| 5. Urteil | Verurteilung zur Räumung, Klageabweisung oder Vergleich mit Räumungsfrist. | wenige Wochen nach Verhandlung |
| 6. Zwangsräumung | Bei Nichtbefolgung des Urteils Beauftragung eines Gerichtsvollziehers zur Räumung. | weitere 2–4 Monate |
In dringenden Fällen kann eine einstweilige Verfügung auf Räumung in Betracht kommen, etwa bei erheblicher Gefährdung der Mietsache. Umgekehrt kann der Mieter über einen Räumungsschutzantrag nach § 721 ZPO oder § 794a ZPO eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen, wenn ihm sonst eine besondere Härte droht.
Im Durchschnitt dauert ein Räumungsprozess vom Einreichen der Klage bis zum rechtskräftigen Urteil vier bis acht Monate. Wird das Urteil nicht freiwillig befolgt und muss zwangsweise geräumt werden, kommen weitere zwei bis vier Monate hinzu. Legt der Mieter Berufung ein oder beantragt er Räumungsschutz, verlängert sich das Verfahren entsprechend. Eine realistische Zeitplanung ist gerade für Vermieter wichtig, die die Wohnung neu vermieten oder selbst beziehen möchten.
Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert, der bei Wohnraum in der Regel der Jahresnettomiete entspricht (§ 41 GKG). Daraus ergeben sich Gerichtskosten und Rechtsanwaltskosten nach dem Gerichtskosten- bzw. Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Hinzu kommen bei einer tatsächlichen Zwangsräumung die Kosten des Gerichtsvollziehers sowie gegebenenfalls für Spedition und Einlagerung des Hausrats.
Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei die Kosten des Rechtsstreits. Ist der Mieter jedoch zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter häufig zunächst auf den Kosten sitzen und muss versuchen, diese im Nachgang zu vollstrecken. Eine frühzeitige anwaltliche Einschätzung hilft, dieses Risiko realistisch einzuordnen.
Als Vermieter sollten Sie vor Klageerhebung prüfen lassen, ob Ihre Kündigung formell und inhaltlich wirksam ist – das ist die häufigste Fehlerquelle in Räumungsprozessen. Ich unterstütze Sie bei:
Prüfung der Kündigung auf Wirksamkeit vor Klageerhebung
Erstellung und Einreichung der Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht
Beantragung einer einstweiligen Verfügung in dringenden Fällen
Vertretung in der mündlichen Verhandlung und bei Vergleichsverhandlungen
Begleitung der Zwangsvollstreckung bis zur tatsächlichen Räumung
Wenn Sie als Mieter eine Räumungsklage erhalten, sollten Sie die im Schreiben genannten Fristen unbedingt einhalten und zeitnah rechtlichen Rat einholen. Häufig lässt sich die Klage abwehren, etwa weil die zugrunde liegende Kündigung unwirksam ist, oder es lässt sich zumindest eine angemessene Räumungsfrist bzw. ein Vergleich erreichen. Ich prüfe für Sie:
Wirksamkeit der Kündigung, auf die sich die Klage stützt
Möglichkeiten des Räumungsschutzes und der Fristverlängerung bei besonderer Härte
Verhandlungsspielraum für eine einvernehmliche Räumungsvereinbarung
Vertretung im Gerichtstermin vor dem Amtsgericht
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Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Nein. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter (sogenannte "kalte Räumung") ist unzulässig und kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen. Ohne Zustimmung des Mieters führt nur der gerichtliche Weg über Räumungsklage und Zwangsvollstreckung zum Ziel.
Bei Wohnraum entspricht der Streitwert in der Regel der Jahresnettomiete. Bei Gewerberaum kann der Streitwert abweichend berechnet werden. Danach richten sich Gerichts- und Anwaltskosten.
Ja, der Mieter kann Berufung einlegen oder einen Antrag auf Vollstreckungsschutz bzw. Verlängerung der Räumungsfrist stellen, wenn die sofortige Räumung eine besondere Härte darstellen würde.
Dann kann der Vermieter aus dem rechtskräftigen Urteil die Zwangsvollstreckung betreiben und einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Der Mieter trägt in diesem Fall grundsätzlich auch die Kosten der Zwangsräumung.
Durch ein vollständig und sorgfältig vorbereitetes Klageverfahren sowie gegebenenfalls durch ein sogenanntes Räumungsurteil mit vorläufiger Vollstreckbarkeit lässt sich das Verfahren beschleunigen. In besonders dringenden Fällen kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht.
Ja. Ich vertrete sowohl Vermieter bei der Durchsetzung einer Räumungsklage als auch Mieter bei der Verteidigung gegen eine Räumungsklage und bei der Beantragung von Räumungsschutz.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie schnell Klarheit über Ihre Optionen im Räumungsverfahren haben.
Ob Sie als Vermieter eine Räumungsklage erheben möchten oder als Mieter eine Räumungsklage abwehren müssen: Ich berate Sie persönlich in Konstanz sowie digital und übernehme Ihre Vertretung vor dem Amtsgericht Konstanz und weiteren Gerichten im Bodenseekreis sowie bundesweit.
Weitere Informationen rund um Kündigung, Mietminderung und Mietstreit finden Sie auf meiner Übersichtsseite zum Mietrecht.