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Der Mieter zahlt nicht, die Kündigung ist ausgesprochen – und trotzdem zieht er nicht aus? Dann führt für Vermieter kein Weg an der Räumungsklage vorbei. Umgekehrt steht für Mieter, die eine Räumungsklage erhalten, schlagartig die eigene Wohnung auf dem Spiel. Auf dieser Seite erkläre ich, wie eine Räumungsklage abläuft, wie lange sie dauert, was sie kostet und wie Vermieter sie beschleunigen und Mieter sich verteidigen können.
Das Wichtigste in Kürze: Zuständig für die Räumungsklage ist immer das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Bis zum Urteil vergehen meist vier bis acht Monate, bis zur tatsächlichen Räumung oft länger – mit einem Versäumnisurteil kann es deutlich schneller gehen. Die Kosten richten sich nach der Jahresnettomiete; zahlen muss am Ende grundsätzlich, wer verliert. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist verboten.
Als Rechtsanwalt für Mietrecht in Konstanz vertrete ich Vermieter und Mieter im gesamten Räumungsverfahren – von der Kündigung über die Klage am Amtsgericht bis zur Zwangsräumung oder zum Vergleich. Räumungsklagen führe ich in Konstanz, am Bodensee und bundesweit.
Typische Situationen: Mieter zahlt seit Monaten keine Miete, Mieter zieht nach Eigenbedarfskündigung nicht aus, befristeter Mietvertrag ist abgelaufen, Mieter stört den Hausfrieden oder vermietet unerlaubt unter, Mieter reagiert auf nichts mehr – oder: Sie haben als Mieter eine Räumungsklage erhalten und wissen nicht, was jetzt zu tun ist.
Die Räumungsklage ist die Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Sie ist nötig, wenn das Mietverhältnis beendet ist, der Mieter aber nicht auszieht. Der Anspruch ergibt sich aus § 546 BGB (Rückgabepflicht des Mieters) und – wenn der Vermieter zugleich Eigentümer ist – aus § 985 BGB.
Für Streitigkeiten über Wohnraum ist unabhängig vom Streitwert ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Für eine Wohnung in Konstanz ist das also das Amtsgericht Konstanz. Über eine Berufung entscheidet das Landgericht.
Mit einem Räumungsurteil erhält der Vermieter einen Vollstreckungstitel. Nur mit diesem Titel darf ein Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen. Ohne Titel darf der Vermieter die Wohnung weder betreten noch Schlösser austauschen oder Sachen des Mieters entfernen.
Grundlage ist fast immer eine Kündigung: eine fristlose Kündigung – typischerweise wegen Zahlungsverzugs –, eine ordentliche Kündigung etwa wegen Eigenbedarfs oder wegen erheblicher Pflichtverletzungen, oder der Ablauf eines wirksam befristeten Mietvertrags. Ist die Kündigung unwirksam, wird die Räumungsklage abgewiesen.
Nach einer ordentlichen Kündigung muss die Kündigungsfrist abgelaufen sein. Ausnahmsweise kann schon vorher auf künftige Räumung geklagt werden, wenn zu befürchten ist, dass der Mieter nicht rechtzeitig auszieht (§ 259 ZPO) – etwa weil er erklärt hat, nicht ausziehen zu wollen.
Die Räumung kann nur gegen Personen vollstreckt werden, die im Urteil genannt sind. Deshalb sind alle Mieter und alle volljährigen Mitbewohner mit eigenem Mitbesitz zu verklagen – etwa Ehegatten, Lebensgefährten oder Untermieter. Wer hier jemanden vergisst, riskiert, dass der Gerichtsvollzieher die Räumung abbrechen muss.
Praxis-Tipp: Der häufigste Grund für gescheiterte Räumungsklagen ist eine fehlerhafte Kündigung. Lassen Sie die Kündigung deshalb schon vor dem Versand prüfen – nicht erst vor der Klage. Bei Zahlungsverzug sollte neben der fristlosen immer hilfsweise auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.
Der mit Abstand häufigste Grund für eine Räumungsklage ist Zahlungsverzug. Der Vermieter darf fristlos kündigen, wenn der Mieter (§ 543 Abs. 2 Nr. 3, § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)
an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist oder
über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug geraten ist.
Eine vorherige Abmahnung ist in diesen Fällen nicht erforderlich. Für die Berechnung zählt die Gesamtmiete einschließlich der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Mehr dazu auf meiner Seite Mieter zahlt Miete nicht – was Vermieter tun können.
Schonfrist: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung –, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nicht, wenn der Mieter diese Möglichkeit schon in den letzten zwei Jahren genutzt hat. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von der Nachzahlung grundsätzlich unberührt.
| Schritt | Was passiert | Zeitraum (Richtwert) |
|---|---|---|
| 1. Kündigung | Wirksame fristlose oder ordentliche Kündigung, schriftlich und mit Begründung. | je nach Kündigungsfrist |
| 2. Klage einreichen | Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht, bei Mietrückstand kombiniert mit der Zahlungsklage. | wenige Tage |
| 3. Gerichtskostenvorschuss | Das Gericht stellt die Klage erst zu, wenn der Vermieter den Vorschuss eingezahlt hat. | 1–3 Wochen |
| 4. Zustellung & Vorverfahren | Der Mieter muss innerhalb von zwei Wochen anzeigen, dass er sich verteidigen will. Reagiert er nicht, ergeht ein Versäumnisurteil. | 2–6 Wochen |
| 5. Mündliche Verhandlung | Erörterung der Sach- und Rechtslage, häufig mit Vergleichsgesprächen. | meist 2–5 Monate nach Einreichung |
| 6. Urteil oder Vergleich | Verurteilung zur Räumung – oft mit Räumungsfrist –, Klageabweisung oder Räumungsvergleich. | sofort bis wenige Wochen |
| 7. Zwangsräumung | Zieht der Mieter nicht aus, beauftragt der Vermieter den Gerichtsvollzieher mit der Räumung. | weitere 1–3 Monate |
Räumungsurteile sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (§ 708 Nr. 7 ZPO). Der Vermieter muss deshalb grundsätzlich nicht abwarten, bis über eine Berufung des Mieters entschieden ist. Der Mieter kann die Vollstreckung allerdings in der Regel durch Sicherheitsleistung abwenden (§ 711 ZPO) oder die Einstellung der Zwangsvollstreckung beantragen.
Eine Räumungsklage dauert vom Einreichen bis zum Urteil in der Regel vier bis acht Monate. Bis zur tatsächlichen Räumung durch den Gerichtsvollzieher kommen häufig ein bis drei Monate hinzu. Räumungssachen sollen von den Gerichten vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden (§ 272 Abs. 4 ZPO) – die tatsächliche Dauer hängt aber stark vom Gericht und vom Verhalten des Mieters ab:
| Verlauf | Typische Dauer bis zum Titel |
|---|---|
| Mieter reagiert nicht (Versäumnisurteil) | ca. 1–3 Monate |
| Streitiges Verfahren mit einem Verhandlungstermin | ca. 4–8 Monate |
| Beweisaufnahme, etwa bei Eigenbedarf mit Zeugen | ca. 6–12 Monate |
| Berufung zum Landgericht | zusätzlich ca. 4–9 Monate |
Hinzu kommt eine etwaige Räumungsfrist, die das Gericht dem Mieter auf Antrag oder von Amts wegen gewähren kann (§ 721 ZPO). Sie darf insgesamt höchstens ein Jahr betragen.
Für Vermieter kostet jeder Monat Geld – vor allem, wenn der Mieter nicht zahlt. Diese Instrumente können das Verfahren deutlich verkürzen oder den Schaden begrenzen:
Eine lückenlose Klage mit allen Unterlagen, allen Beklagten und der Zahlungsklage vermeidet Rückfragen, Nachbesserungen und Verzögerungen. Den Gerichtskostenvorschuss sollten Sie unmittelbar einzahlen.
Wird die Räumungsklage mit einer Klage auf die laufende Miete verbunden, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter die während des Prozesses fällig werdende Miete als Sicherheit leistet. Kommt er dem nicht nach, kann der Vermieter die Räumung per einstweiliger Verfügung erreichen (§ 940a Abs. 3 ZPO) – ohne das Urteil abzuwarten.
Eine Räumung im Eilverfahren ist bei Wohnraum nur in engen Ausnahmefällen zulässig: bei verbotener Eigenmacht, bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben, gegen Dritte, die sich nachträglich in der Wohnung eingerichtet haben, und bei Nichtbefolgung einer Sicherungsanordnung.
Oft ist eine Einigung der schnellste Weg: fester Auszugstermin, gegebenenfalls gegen Verzicht auf Rückstände oder eine Umzugshilfe. Ein gerichtlicher Vergleich ist selbst ein Vollstreckungstitel – zieht der Mieter nicht fristgerecht aus, kann sofort geräumt werden.
Bei der Zwangsräumung kann der Vermieter den Auftrag auf die Besitzverschaffung beschränken. Der Gerichtsvollzieher tauscht dann nur die Schlösser aus; die Sachen des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung. Das spart die hohen Kosten für Spedition und Einlagerung.
Die Kosten einer Räumungsklage richten sich nach dem Streitwert. Bei Wohnraum ist das in der Regel die Jahresnettomiete (§ 41 Abs. 2 GKG), bei einer Nettomiete von 800 € also 9.600 €. Wird zugleich der Mietrückstand eingeklagt, erhöht sich der Streitwert entsprechend. Aus dem Streitwert ergeben sich:
Gerichtskosten nach dem Gerichtskostengesetz (GKG), die der Vermieter als Vorschuss einzahlt,
Anwaltskosten beider Seiten nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG),
bei einer Zwangsräumung zusätzlich die Gerichtsvollzieherkosten sowie gegebenenfalls Spedition und Einlagerung – bei einer vollständigen Räumung schnell mehrere tausend Euro Vorschuss.
Grundsätzlich trägt die unterlegene Partei alle Kosten des Rechtsstreits (§ 91 ZPO). Ist der Mieter zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter aber faktisch oft auf den Kosten sitzen. Mieter mit geringem Einkommen können Prozesskostenhilfe beantragen. Beispielrechnungen und alle Details finden Sie auf meiner Seite Was kostet eine Räumungsklage?
Mieter zieht nicht aus – oder Räumungsklage erhalten? Ich übernehme Ihren Fall.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Zieht der Mieter trotz Räumungsurteil oder Vergleich nicht aus, beauftragt der Vermieter den zuständigen Gerichtsvollzieher. Dieser verlangt einen Kostenvorschuss, kündigt dem Mieter den Räumungstermin an und räumt die Wohnung dann – notfalls mit Schlüsseldienst und Spedition. Die Sachen des Mieters werden eingelagert und nach Ablauf einer Frist verwertet (§ 885 ZPO).
In besonderen Härtefällen – etwa bei akuter Suizidgefahr oder schwerer Krankheit – kann der Mieter Vollstreckungsschutz beantragen (§ 765a ZPO). Das Gericht kann die Räumung dann aufschieben, in der Regel aber nur vorübergehend.
Wichtig für Vermieter: Räumen Sie niemals selbst („kalte Räumung“). Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Möbel entsorgen ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Sie machen sich schadensersatzpflichtig und gegebenenfalls sogar strafbar – und der Mieter kann sich per einstweiliger Verfügung den Besitz zurückholen.
Fehlende Unterschrift aller Vermieter, fehlende oder zu pauschale Begründung, Kündigung nicht an alle Mieter gerichtet oder Zugang nicht beweisbar.
Wer bei Zahlungsverzug nur fristlos kündigt, verliert den Prozess, wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist zahlt.
Ohne Titel gegen Lebensgefährten oder Untermieter mit eigenem Besitz kann nicht vollständig geräumt werden.
Jeder Monat ohne Klage bedeutet weiteren Mietausfall. Zudem kann langes Hinnehmen eines Kündigungsgrundes gegen die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung sprechen.
Eigenmächtige Maßnahmen gegen den Mieter schwächen die eigene Position und können teuer werden.
Nach dem Auszug stellt sich oft die Frage nach Schadensersatz gegen den Mieter – hier gilt eine kurze Verjährung von sechs Monaten ab Rückgabe.
Eine Räumungsklage bedeutet nicht, dass Sie Ihre Wohnung sofort verlieren. Sie haben mehrere Möglichkeiten – aber Sie müssen schnell handeln:
Im schriftlichen Vorverfahren müssen Sie in der Regel innerhalb von zwei Wochen anzeigen, dass Sie sich verteidigen wollen (§ 276 ZPO). Versäumen Sie das, kann ohne Verhandlung ein Versäumnisurteil gegen Sie ergehen. Gegen ein Versäumnisurteil können Sie binnen zwei Wochen Einspruch einlegen.
Ist die Kündigung unwirksam – etwa wegen Formfehlern, fehlender Begründung oder vorgeschobenem Eigenbedarf –, wird die Räumungsklage abgewiesen.
Bei Kündigung wegen Mietrückstand kann die vollständige Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage die fristlose Kündigung unwirksam machen. Beziehen Sie Sozialleistungen, kann das Jobcenter oder Sozialamt Mietschulden übernehmen (§ 22 Abs. 8 SGB II, § 36 SGB XII). Stellen Sie den Antrag sofort.
Bei ordentlicher Kündigung können Sie wegen unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB), etwa bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder fehlendem Ersatzwohnraum. Zudem kann das Gericht eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO).
Ein Räumungsvergleich mit ausreichender Auszugsfrist, Verzicht auf Rückstände oder Umzugskostenhilfe ist oft die beste Lösung – und vermeidet die Kosten eines verlorenen Prozesses.
Für Wohnungen in der Stadt Konstanz ist das Amtsgericht Konstanz zuständig, über Berufungen entscheidet das Landgericht Konstanz. Für Wohnungen im übrigen Landkreis Konstanz und im Bodenseekreis sind je nach Lage andere Amtsgerichte zuständig, etwa in Singen, Radolfzell, Überlingen oder Tettnang. Ich vertrete Sie bei allen Gerichten der Region – und bundesweit.
Der angespannte Wohnungsmarkt in Konstanz wirkt sich auch auf Räumungsverfahren aus: Mieter finden nur schwer Ersatzwohnraum und beantragen deshalb häufig Räumungsfristen. Mehr zu den örtlichen Besonderheiten auf meiner Seite Räumungsklage am Amtsgericht Konstanz.
Prüfung und Erstellung der Kündigung, Einreichung von Räumungs- und Zahlungsklage, Sicherungsanordnung und einstweilige Verfügung, Vertretung in der Verhandlung, Räumungsvergleich und Begleitung der Zwangsräumung bis zur Schlüsselübergabe.
Prüfung der Kündigung und der Klage, fristgerechte Klageerwiderung, Nutzung der Schonfrist, Widerspruch wegen Härte, Anträge auf Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz sowie Verhandlung über einen Vergleich.
Vertretung in der Berufung vor dem Landgericht sowie in allen Fragen der Zwangsvollstreckung, einschließlich Anträgen auf Einstellung der Vollstreckung.
Vom Einreichen der Klage bis zum Urteil vergehen in der Regel vier bis acht Monate. Reagiert der Mieter nicht, kann ein Versäumnisurteil schon nach ein bis drei Monaten vorliegen. Bis zur tatsächlichen Zwangsräumung kommen häufig ein bis drei Monate hinzu, bei einer Berufung oder Räumungsfrist entsprechend mehr.
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert, bei Wohnraum in der Regel die Jahresnettomiete. Daraus berechnen sich Gerichts- und Anwaltskosten. Bei einer Zwangsräumung kommen Gerichtsvollzieher- und gegebenenfalls Speditionskosten hinzu. Die Kosten trägt am Ende grundsätzlich die unterlegene Partei. Details und Beispielrechnungen finden Sie auf meiner Seite zu den Kosten der Räumungsklage.
Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt – unabhängig von der Höhe der Miete (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Für Wohnungen in Konstanz ist das das Amtsgericht Konstanz.
Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Ist das Mietverhältnis wirksam gekündigt und zieht der Mieter nicht aus, kann Räumungsklage erhoben werden.
Nein. Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter – etwa durch Austausch der Schlösser – ist verbotene Eigenmacht. Sie kann Schadensersatzansprüche und strafrechtliche Folgen auslösen. Ohne Zustimmung des Mieters führt nur der Weg über Räumungsklage und Gerichtsvollzieher zum Ziel.
Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs ja: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Klage oder übernimmt eine öffentliche Stelle die Zahlung, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Eine zugleich ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt jedoch grundsätzlich wirksam.
Zeigt der Mieter im schriftlichen Vorverfahren nicht fristgerecht an, dass er sich verteidigen will, kann das Gericht ohne mündliche Verhandlung ein Versäumnisurteil erlassen. Das ist für Vermieter der schnellste Weg zum Räumungstitel. Der Mieter kann binnen zwei Wochen Einspruch einlegen.
Das Gericht kann eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Hinzu kommen gegebenenfalls eine Berufung und in extremen Härtefällen Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO). Vermieter können dem mit Sicherungsanordnung, Räumungsvergleich und einer sorgfältig vorbereiteten Klage entgegenwirken.
Ja, wenn diese Personen eigenen Mitbesitz an der Wohnung haben. Der Gerichtsvollzieher darf nur gegen Personen räumen, die im Titel genannt sind. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, müssen dagegen in der Regel nicht gesondert verklagt werden.
Bei der Berliner Räumung (§ 885a ZPO) beschränkt der Vermieter den Auftrag an den Gerichtsvollzieher auf die Verschaffung des Besitzes. Die Schlösser werden ausgetauscht, die Sachen des Mieters bleiben zunächst in der Wohnung. Das spart die oft hohen Kosten für Spedition und Einlagerung.
Rechtlich muss der unterlegene Mieter die Kosten tragen. Ist er zahlungsunfähig, bleibt der Vermieter jedoch faktisch oft auf Gerichtskosten, eigenen Anwaltskosten und Räumungskosten sitzen. Eine frühzeitige Klage und die Berliner Räumung helfen, den Schaden zu begrenzen.
Ja. Ich vertrete sowohl Vermieter bei der Durchsetzung einer Räumungsklage als auch Mieter bei der Verteidigung gegen eine Räumungsklage, bei der Nutzung der Schonfrist und bei Anträgen auf Räumungsfrist oder Vollstreckungsschutz.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie schnell Klarheit über Ihre Optionen im Räumungsverfahren haben.
Im Räumungsverfahren entscheiden Fristen, Formalien und die richtige Strategie darüber, ob der Vermieter seine Wohnung schnell zurückbekommt – oder ob der Mieter seine Wohnung behalten oder zumindest geordnet ausziehen kann. Als Anwalt für Mietrecht in Konstanz vertrete ich Sie in Räumungsklagen persönlich, schnell und mit klarer Einschätzung Ihrer Chancen und Kosten.
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