Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Sie suchen einen Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz? Ich berate Käufer, Verkäufer und Eigentümer in Konstanz, am Bodensee und bundesweit – bei der Prüfung des Immobilienkaufvertrags vor dem Notartermin, bei Mängeln nach dem Kauf, bei Grundbuchfragen und bei Streit in der Eigentümergemeinschaft.
Ein Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens – und zugleich eine der rechtlich riskantesten. Gerade in Konstanz, wo Immobilien knapp und teuer sind, wird oft unter Zeitdruck gekauft. Ein einziger übersehener Punkt im Kaufvertrag, im Grundbuch oder bei einem bestehenden Mietverhältnis kann Sie später zehntausende Euro kosten.
Ich prüfe Ihre Vertragsunterlagen, bewerte die Risiken und sorge für rechtliche Klarheit – bevor Sie unterschreiben. Als Einzelanwalt betreue ich jedes Mandat persönlich: Sie sprechen von Anfang bis Ende direkt mit mir.
Typische Fälle im Immobilienrecht: Prüfung des Immobilienkaufvertrags, Grundbuchfragen, versteckte Mängel und Gewährleistung, Altlasten, Wegerechte, Begleitung zum Notartermin, Rücktritt und Rückabwicklung des Kaufvertrags, Renovierung vor Eigentumsübergang, Nießbrauch und Wohnrecht, WEG-Streitigkeiten, Beschlussanfechtung und Auseinandersetzungen mit Maklern.
Viele Käufer gehen davon aus, dass der Notar den Kaufvertrag in ihrem Interesse prüft. Das ist ein verbreiteter Irrtum. Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet (§ 14 BNotO). Er sorgt für eine rechtlich wirksame Beurkundung und belehrt über die rechtliche Tragweite des Vertrags – er darf aber keine Seite einseitig beraten und prüft nicht, ob der Vertrag für Sie wirtschaftlich günstig ist.
Den Vertragsentwurf soll der Notar Verbrauchern in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Zeit sollten Sie nutzen: Ich prüfe den Entwurf ausschließlich in Ihrem Interesse, erkläre Ihnen die Risiken und formuliere konkrete Änderungswünsche, die Sie an den Notar oder die Gegenseite weitergeben können. Mehr dazu auf meiner Seite zur Prüfung des Immobilienkaufvertrags.
Praxis-Tipp: Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen. Nach der Beurkundung ist der Kaufvertrag bindend – ein Rücktritt ist dann nur noch in engen Grenzen möglich. Änderungen am Vertrag lassen sich vor dem Notartermin fast immer leichter durchsetzen als danach.
Bei der Prüfung eines Kaufvertrags über ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück achte ich insbesondere auf folgende Punkte:
Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel fast immer ausgeschlossen („gekauft wie besichtigt“). Umso wichtiger ist, welche Eigenschaften ausdrücklich im Vertrag stehen – zum Beispiel zu Wohnfläche, Feuchtigkeit, Heizung oder Genehmigungen. Hintergründe finden Sie in meinem Beitrag zu Sachmängeln beim Hauskauf.
Der Kaufpreis sollte erst fällig werden, wenn Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Wie das funktioniert, erkläre ich in meinem Beitrag zur Auflassungsvormerkung.
Der Vertrag regelt, ab wann Sie die Immobilie nutzen dürfen und ab wann Sie Kosten und Risiken tragen – meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung. Ab wann Sie renovieren dürfen, lesen Sie in meinem Beitrag zum Besitzübergang beim Immobilienkauf.
Ich prüfe, welche Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, welche gelöscht werden müssen und welche Sie übernehmen – etwa Wegerechte, Leitungsrechte, ein Nießbrauch oder Wohnrecht. Zur Finanzierung siehe auch meinen Beitrag zur Bestellung einer Grundschuld.
Kaufen Sie eine vermietete Immobilie, treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB). Wer selbst einziehen will, muss den Kündigungsschutz der Mieter und etwaige Sperrfristen für Eigenbedarfskündigungen (§ 577a BGB) kennen – gerade in Konstanz ein wichtiger Punkt.
Einbauküche, Möbel oder Inventar sollten ausdrücklich geregelt sein. Ebenso wichtig sind Regelungen zu Erschließungskosten und zu offenen Sonderumlagen. Was sonst noch in den Vertrag gehört, erkläre ich im Beitrag zu den Vertragsbestandteilen beim Hauskauf.
Beim Wohnungskauf gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage zur Prüfung. Dort zeigen sich anstehende Sanierungen und Streit in der Gemeinschaft oft schon vor dem Kauf.
| Schritt | Was passiert | Worauf achten |
|---|---|---|
| 1. Vertragsentwurf | Der Notar erstellt den Entwurf und versendet ihn an die Parteien. | Entwurf anwaltlich prüfen lassen, Änderungswünsche vor dem Termin klären. |
| 2. Beurkundung | Der Vertrag wird beim Notar verlesen und unterschrieben. | Ab jetzt ist der Vertrag bindend. |
| 3. Auflassungsvormerkung | Ihr Anspruch auf Eigentumsübertragung wird im Grundbuch gesichert. | Kaufpreis nicht vorher zahlen. |
| 4. Fälligkeitsmitteilung | Der Notar bestätigt, dass alle Voraussetzungen vorliegen. | Zahlungsfrist im Vertrag beachten, Finanzierung rechtzeitig abrufen. |
| 5. Kaufpreiszahlung und Übergabe | Besitz, Nutzen und Lasten gehen in der Regel auf den Käufer über. | Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Mängeln erstellen. |
| 6. Eigentumsumschreibung | Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Käufer als Eigentümer eingetragen. | Erst jetzt sind Sie rechtlich Eigentümer. |
Feuchte Keller, undichte Dächer, Schimmel oder ungenehmigte Umbauten zeigen sich oft erst nach dem Einzug. Trotz Gewährleistungsausschluss sind Sie nicht rechtlos:
Hat der Verkäufer einen Mangel gekannt und verschwiegen, kann er sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Entscheidend ist, was sich im Einzelfall nachweisen lässt – etwa über Zeugen, Gutachten, frühere Handwerkerrechnungen oder Angaben im Exposé.
Weicht die Immobilie von einer im Vertrag ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit ab, greift der allgemeine Gewährleistungsausschluss in der Regel nicht.
Bei erheblichen Mängeln kann der Käufer unter Umständen vom Vertrag zurücktreten und die Rückabwicklung verlangen, alternativ Minderung oder Schadensersatz. Mehr dazu im Beitrag zur Rückabwicklung eines Immobilienkaufvertrags.
Wichtig: Sichern Sie Beweise frühzeitig – Fotos, Gutachten, Schriftverkehr, Exposé und Besichtigungsnotizen. Ansprüche wegen Mängeln verjähren; bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährung von drei Jahren ab Kenntnis, bei Gebäuden jedoch nicht vor Ablauf von fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 Abs. 3 BGB).
Kaufvertrag oder Immobilienproblem? Lassen Sie es jetzt prüfen.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Rechtliche Prüfung von Kaufverträgen für Häuser, Wohnungen und Grundstücke in Konstanz und Umgebung – insbesondere bei problematischen Klauseln, Haftungsregelungen und Gewährleistungsausschlüssen.
Beratung bei Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft, Gestaltung von Teilungserklärungen und Gemeinschaftsordnungen sowie Anfechtung von Beschlüssen und Durchsetzung von Ansprüchen gegen den Verwalter.
Prüfung von Altlasten, Wegerechten, bestehenden Mietverhältnissen, Eigenbedarfs- und Sperrfristen sowie Kappungsgrenzen – gerade auf dem angespannten Konstanzer Markt entscheidend.
Verständliche Erklärung des Ablaufs vom Vertragsentwurf bis zur Schlüsselübergabe sowie Klärung praktischer Fragen, etwa ab wann Renovierungen zulässig sind.
Klärung offener Fragen vor und während der Beurkundung – insbesondere für Mandanten in und um Konstanz.
Einsicht und Bewertung von Einträgen wie Grundschulden, Dienstbarkeiten und sonstigen dinglichen Rechten.
Rechtliche Prüfung von Darlehens- und Sicherheitenverträgen, insbesondere im Zusammenhang mit der Bestellung einer Grundschuld. Mehr dazu unter Finanzrecht.
Begleitung größerer Transaktionen und Projektentwicklungen, Beratung von Investoren und Bauträgern sowie Erstellung von Legal-Due-Diligence-Berichten. Beim Neubau siehe auch Bauträgervertrag prüfen.
Beratung und Vertretung bei Rücktritt vom Kaufvertrag, bei Sach- und Rechtsmängeln sowie bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen – außergerichtlich und vor Gericht.
Konstanz gehört zu den teuersten Immobilienstandorten in Baden-Württemberg. Wer zögert, verliert oft das Objekt. Gerade deshalb lohnt eine schnelle, aber gründliche Prüfung des Vertragsentwurfs – ich melde mich in der Regel binnen 24 Stunden.
Viele angebotene Eigentumswohnungen sind vermietet. Wer selbst einziehen will, muss den Kündigungsschutz der Mieter kennen – wurde die vermietete Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, gilt zudem eine Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen von mindestens drei Jahren (§ 577a BGB). Mehr dazu unter Mietrecht in Konstanz.
Wer eine Wohnung in Konstanz als Ferienwohnung nutzen will, muss das städtische Zweckentfremdungsverbot beachten. Details im Beitrag zum Zweckentfremdungsverbot in Konstanz.
In der Grenzregion sind oft Schweizer Käufer oder Verkäufer beteiligt. Für Immobilien in Konstanz gilt deutsches Recht; der Vertrag muss von einem deutschen Notar beurkundet werden. Ich berate Sie auch bei grenzüberschreitenden Konstellationen.
Ein Kaufvertrag enthält oft komplexe Regelungen zu Gewährleistung, Haftung und besonderen Eigenschaften des Grundstücks. Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und darf keine einseitige Beratung leisten. Ein Anwalt prüft den Vertrag ausschließlich in Ihrem Interesse und weist auf Risiken und problematische Klauseln hin.
Der Notar erstellt oder beurkundet den Vertrag und sorgt für eine rechtlich korrekte Abwicklung. Eine parteiliche Beratung ist ihm jedoch nicht erlaubt. Die inhaltliche Prüfung in Ihrem Interesse erfolgt durch einen Rechtsanwalt für Immobilienrecht.
Die Erstberatung dauert ca. 60 Minuten und kostet 190 € netto (226,10 € brutto). Für eine umfassende schriftliche Prüfung des Vertragsentwurfs nenne ich Ihnen vorab transparent die Kosten, die sich nach Umfang und Komplexität des Vertrags richten.
Insbesondere: Einträge im Grundbuch (z. B. Grundschulden, Dienstbarkeiten), bestehende Mietverhältnisse, mögliche Altlasten oder Baulasten sowie Gewährleistungsausschlüsse und Beschaffenheitsvereinbarungen. Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle und Erhaltungsrücklage.
In den meisten Kaufverträgen wird die Gewährleistung für Sachmängel weitgehend ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet dann in der Regel nur, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen, eine Beschaffenheit vereinbart oder eine Garantie übernommen hat.
Ja. Wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat, kann er sich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen (§ 444 BGB). Entscheidend ist, was im Einzelfall nachweisbar ist.
Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Zwischen Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung können mehrere Wochen oder Monate liegen. Besitz, Nutzen und Lasten gehen meist schon früher über – in der Regel mit vollständiger Kaufpreiszahlung.
Das hängt von den Regelungen im Kaufvertrag ab. Vor dem Besitzübergang dürfen Sie grundsätzlich nur mit Zustimmung des Verkäufers renovieren. Solche Vereinbarungen sollten schriftlich getroffen werden. Mehr dazu in meinem Beitrag zum Besitzübergang.
Ein Rücktritt ist nach der Beurkundung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich – etwa bei vertraglichen Rücktrittsrechten, bei Zahlungsverzug der anderen Seite oder bei erheblichen Mängeln. Das hängt stark vom konkreten Vertrag ab und sollte rechtlich geprüft werden.
In Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt: Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, muss der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen (§ 656c und § 656d BGB).
Ich berate Sie persönlich — damit Sie schnell Klarheit über Ihre Optionen haben.
Wenn Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten, berate ich Sie persönlich in meiner Kanzlei in Konstanz sowie digital. So wird Ihre rechtliche Situation frühzeitig eingeordnet und das weitere Vorgehen strukturiert geplant.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Sie einen Kaufvertrag prüfen lassen, eine Finanzierung absichern oder einen immobilienrechtlichen Konflikt lösen möchten. Lesen Sie auch mehr zum Mietrecht, zum Wohnungseigentumsrecht und zum Bau- und Architektenrecht.