Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Ein Elternhaus in Konstanz, eine vermietete Wohnung am See, mehrere Erben mit unterschiedlichen Vorstellungen: Einer möchte selbst einziehen, ein anderer verkaufen, der dritte will ausgezahlt werden. Solange sich die Erben nicht einigen, ist die Immobilie blockiert – und ihr Wert kann sinken. Mit der richtigen Strategie lässt sich die Erbengemeinschaft meist ohne jahrelangen Streit auflösen.
Kurz beantwortet: Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft und können über die Immobilie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Jeder Miterbe kann aber jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Einigen sich die Erben nicht, wird die Immobilie notfalls durch Teilungsversteigerung verwertet. Meist ist ein Verkauf oder die Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung wirtschaftlich deutlich besser.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz vertrete ich Miterben bei der Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften mit Immobilienvermögen – mit dem Ziel einer wirtschaftlich vernünftigen Lösung.
Typische Situationen: Ein Miterbe wohnt mietfrei im geerbten Haus und blockiert den Verkauf. Die Geschwister können sich über den Wert der Immobilie nicht einigen. Ein Erbe reagiert nicht mehr auf Anfragen. Mieteinnahmen werden nur von einem Erben verwaltet, Abrechnungen gibt es nicht. Oder: Die Bank will Unterschriften aller Erben, und einer verweigert sie.
Verkauf, Belastung oder Übertragung der Immobilie sind nur mit allen Miterben möglich (§ 2040 BGB).
Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung – etwa Vermietung, Reparaturen oder Versicherung – können die Erben mit Mehrheit nach Erbquoten beschließen (§ 2038 Abs. 2, § 745 BGB). Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe auch allein treffen.
Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen tragen die Erben im Verhältnis ihrer Erbteile.
Alle Erben verkaufen gemeinsam an einen Dritten und teilen den Erlös nach Begleichung der Nachlassverbindlichkeiten. Wirtschaftlich meist die beste Lösung.
Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die übrigen aus. Streit entsteht meist über den Wert – ein Verkehrswertgutachten schafft eine objektive Grundlage.
Jeder Miterbe kann seinen Erbteil notariell verkaufen (§ 2033 BGB). Die übrigen Miterben haben dann ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Versteigerung der Immobilie zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen. Ein Titel ist dafür nicht erforderlich.
Praxis-Tipp: Bei der Auseinandersetzung müssen auch Ausgleichungspflichten berücksichtigt werden, etwa für lebzeitige Zuwendungen der Eltern an einzelne Kinder (§§ 2050 ff. BGB). Klären Sie diese Punkte, bevor Sie einer Verteilung zustimmen.
Mieteinnahmen stehen der Erbengemeinschaft zu. Der verwaltende Miterbe muss Rechenschaft ablegen. Nutzt ein Miterbe die Immobilie allein, können die anderen eine Neuregelung der Nutzung verlangen und ab diesem Zeitpunkt in der Regel eine Nutzungsentschädigung beanspruchen.
Streit in der Erbengemeinschaft? Ich prüfe Ihre Optionen.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Erbschein oder Testament, Grundbuch, Nachlassverzeichnis, bisherige Kommunikation.
Ermittlung des Verkehrswerts, Ausgleichspflichten und offener Ansprüche zwischen den Erben.
Vorschlag für Verkauf, Übernahme oder Teilung – mit klarer Begründung.
Notfalls Teilungsversteigerung, Auseinandersetzungsklage oder Klage auf Nutzungsentschädigung.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Rechte, Pflichten und Strategie in der Erbengemeinschaft.
Vorbereitung einer einvernehmlichen, notariell umsetzbaren Lösung.
Antrag, Begleitung im Verfahren oder Abwehr.
Ansprüche gegen Miterben, die die Immobilie nutzen oder verwalten.
Den freihändigen Verkauf ja, weil alle Erben zustimmen müssen. Er kann aber nicht verhindern, dass ein anderer Miterbe die Auseinandersetzung verlangt und notfalls die Teilungsversteigerung beantragt.
Nein. Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, sofern sie nicht durch Testament oder Vereinbarung zeitweise ausgeschlossen ist.
Am verlässlichsten durch ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen. Darauf können sich die Erben als Grundlage für Übernahme oder Auszahlung einigen.
Ja. Der Verkauf muss notariell beurkundet werden. Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht.
Ab dem Zeitpunkt, in dem die übrigen Erben eine Neuregelung der Nutzung verlangen, kommt in der Regel eine Nutzungsentschädigung in Betracht.
Alle Miterben im Verhältnis ihrer Erbteile.
Meist der freihändige Verkauf, weil in der Versteigerung oft ein niedrigerer Preis erzielt wird. Die Teilungsversteigerung ist aber ein wirksames Druckmittel.
Steuerliche Fragen kläre ich in Abstimmung mit Ihrer Steuerberaterin oder Ihrem Steuerberater. Ich übernehme die rechtliche Auseinandersetzung.
Ich berate Sie persönlich — damit die geerbte Immobilie nicht zum Dauerstreit wird.
Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz begleite ich Miterben bei der Auseinandersetzung von Immobilien – in Konstanz, der Bodenseeregion und bundesweit digital.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn die Erbengemeinschaft blockiert ist oder Sie eine faire Aufteilung erreichen wollen.
Weitere Themen: Teilungsversteigerung · Nutzungsentschädigung vom Miterben · Kaufvertrag prüfen lassen