Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Wenn sich Miterben oder getrennte Ehepartner nicht über eine gemeinsame Immobilie einigen können, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung. Sie ist ein scharfes Schwert: Die Immobilie wird öffentlich versteigert, häufig unter Wert. Gerade deshalb ist sie in Verhandlungen ein wirksames Druckmittel – und wer sie abwehren will, muss seine Möglichkeiten kennen.
Kurz beantwortet: Jeder Miteigentümer und jeder Miterbe kann beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG), ohne einen vollstreckbaren Titel. Das Verfahren kann auf Antrag eines anderen Miteigentümers einmalig für bis zu sechs Monate eingestellt werden, wenn das bei Abwägung der Interessen angemessen erscheint; eine einmalige Wiederholung ist möglich. In vielen Fällen führt bereits der Antrag zu einer Einigung.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz vertrete ich Antragsteller und Antragsgegner in Teilungsversteigerungsverfahren – und nutze das Verfahren gezielt, um eine Einigung zu erreichen.
Typische Situationen: Die Geschwister erben das Elternhaus, einer verweigert jede Lösung. Nach der Scheidung wohnt ein Ehepartner weiter im gemeinsamen Haus und zahlt nichts. Ein Miteigentümer hat die Teilungsversteigerung beantragt, und Sie wollen das Haus behalten. Oder: Sie wollen das Objekt selbst ersteigern.
Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Antragsteller muss Miteigentümer oder Miterbe sein und dies durch Grundbuch oder Erbnachweis belegen.
Das Gericht ordnet die Versteigerung an und lässt den Verkehrswert durch einen Sachverständigen ermitteln.
Jeder kann mitbieten, auch die Miteigentümer selbst. Ein zu niedriges Gebot kann im ersten Termin zurückgewiesen werden.
Der Erlös tritt an die Stelle der Immobilie. Über seine Verteilung müssen sich die Beteiligten einigen; sonst wird hinterlegt und gegebenenfalls gestritten.
Auf Antrag kann das Verfahren für bis zu sechs Monate eingestellt werden, wenn dies bei Abwägung der widerstreitenden Interessen angemessen erscheint (§ 180 Abs. 2 ZVG). Die Einstellung kann einmal wiederholt werden.
Betreibt ein Ehegatte oder früherer Ehegatte die Versteigerung, kann sie zum Schutz gemeinschaftlicher Kinder unter Umständen eingestellt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG).
Testament oder Vereinbarung können die Auseinandersetzung zeitweise ausschließen. Ein Verstoß kann mit der Drittwiderspruchsklage geltend gemacht werden.
Wichtig: Fristen im Zwangsversteigerungsverfahren sind kurz. Der Antrag auf einstweilige Einstellung muss binnen zwei Wochen nach Zustellung des Anordnungsbeschlusses gestellt werden. Lassen Sie sich sofort beraten, wenn Ihnen ein solcher Beschluss zugestellt wird.
Wirtschaftlich ist die Versteigerung meist die schlechteste Lösung: Gutachten, Gerichtskosten und ein oft niedrigerer Erlös gehen zulasten aller. Gerade deshalb ist sie ein wirksames Mittel, um eine blockierende Partei an den Verhandlungstisch zu bringen. In vielen Fällen wird das Verfahren zurückgenommen, sobald eine Einigung über Verkauf oder Übernahme steht.
Teilungsversteigerung beantragt oder geplant? Ich berate Sie sofort.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Eigentumsverhältnisse, Belastungen, Ausschlussvereinbarungen, Zustimmungserfordernisse.
Antrag, Einstellungsantrag oder Verhandlung – und welche Ziele realistisch sind.
Vertretung gegenüber dem Vollstreckungsgericht und im Versteigerungstermin.
Vergleich mit den anderen Beteiligten und Klärung der Verteilung.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Für Miterben und Miteigentümer, die die Blockade lösen wollen.
Einstellungsanträge und Einwendungen gegen das Verfahren.
Bietstrategie, wenn Sie das Objekt selbst erwerben wollen.
Einvernehmliche Lösung mit Rücknahme des Antrags.
Jeder Miteigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft und jeder Miterbe einer Erbengemeinschaft. Ein vollstreckbarer Titel ist nicht erforderlich.
Auf Antrag kann das Verfahren für bis zu sechs Monate eingestellt werden, einmal wiederholbar. Dauerhaft verhindern lässt sie sich nur in besonderen Fällen, etwa bei einem wirksamen Ausschluss der Auseinandersetzung.
In der Regel ein bis zwei Jahre, abhängig von Gericht, Gutachten und Einstellungsanträgen.
Es fallen Gerichtskosten, Gutachterkosten und gegebenenfalls Anwaltskosten an. Die Verfahrenskosten werden in der Regel vorab aus dem Erlös entnommen.
Ja. Miteigentümer und Miterben können im Termin mitbieten und so die Immobilie selbst erwerben.
Der Ersteher kann die Räumung auf Grundlage des Zuschlagsbeschlusses betreiben. Ein Mietvertrag mit einem Dritten bleibt grundsätzlich bestehen, kann aber unter Umständen mit Sonderkündigungsrecht beendet werden.
Nein. Der Erlös steht den Beteiligten gemeinsam zu. Einigen sie sich nicht, wird der Betrag hinterlegt.
Ja. Auch getrennte oder geschiedene Ehegatten können die Teilungsversteigerung beantragen. Es gelten aber zusätzliche Schutzvorschriften.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie im Verfahren keine Frist und keine Chance verpassen.
Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz vertrete ich Miterben und Miteigentümer vor dem Vollstreckungsgericht und in Verhandlungen.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn eine Teilungsversteigerung droht oder Sie eine blockierte Gemeinschaft auflösen wollen.
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