Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Es ist eine der häufigsten Konstellationen in Erbengemeinschaften: Ein Kind wohnt nach dem Tod der Eltern weiter im Elternhaus, die Geschwister gehen leer aus. Oft verzögert der nutzende Miterbe zugleich jede Auseinandersetzung, weil er von der Situation profitiert. Die übrigen Erben müssen das nicht hinnehmen.
Kurz beantwortet: Nutzt ein Miterbe die Nachlassimmobilie allein, können die übrigen Miterben eine Neuregelung der Nutzung verlangen (§ 2038 Abs. 2, § 745 Abs. 2 BGB). Ab diesem Verlangen schuldet der nutzende Miterbe in der Regel eine Nutzungsentschädigung, die sich an der ortsüblichen Miete orientiert – anteilig nach den Erbquoten der anderen. Für die Zeit vor dem Verlangen besteht regelmäßig kein Anspruch.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht in Konstanz mache ich Nutzungsentschädigungen für Miterben geltend – und vertrete ebenso Miterben, die sich gegen überhöhte Forderungen wehren.
Typische Situationen: Ihr Bruder wohnt seit dem Tod der Mutter mietfrei im Elternhaus und lehnt Gespräche ab. Eine Schwester nutzt die geerbte Ferienwohnung allein. Ein Miterbe vermietet Teile des Hauses und behält die Miete. Oder: Sie selbst wohnen im Erbhaus und sollen plötzlich eine hohe Entschädigung zahlen.
Der Miterbe nutzt die Immobilie allein und schließt die anderen von der Nutzung aus.
Die übrigen Erben müssen deutlich machen, dass sie mit der bisherigen unentgeltlichen Nutzung nicht mehr einverstanden sind und eine Entschädigung verlangen. Der Anspruch entsteht grundsätzlich erst ab diesem Zeitpunkt.
Haben die Erben eine unentgeltliche Nutzung vereinbart oder hat der Erblasser sie angeordnet, gelten Besonderheiten.
Praxis-Tipp: Weil der Anspruch erst ab dem Verlangen entsteht, kostet jeder Monat des Zögerns Geld. Fordern Sie die Neuregelung schriftlich und nachweisbar – am besten mit einer konkreten Zahlungsforderung.
Maßstab ist in der Regel die ortsübliche Miete für das Objekt. Davon steht jedem Miterben der Anteil seiner Erbquote zu. Kosten, die der nutzende Miterbe für die Gemeinschaft trägt – etwa Grundsteuer, Versicherung oder notwendige Reparaturen –, können zu berücksichtigen sein.
Vermietet ein Miterbe das Nachlassobjekt, stehen die Mieten der Erbengemeinschaft zu. Der verwaltende Miterbe muss Auskunft erteilen und Rechenschaft ablegen. Die Verteilung der Erträge erfolgt nach dem Gesetz grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung, kann aber vereinbart werden.
Miterbe nutzt das Erbhaus allein? Ich setze Ihren Anspruch durch.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Schriftliche Aufforderung mit konkreter Forderung.
Anhand der ortsüblichen Miete, notfalls durch Gutachten.
Einigung über Zahlung oder Verrechnung bei der Auseinandersetzung.
Wenn der Miterbe nicht zahlt – häufig verbunden mit der Auseinandersetzung oder einer Teilungsversteigerung.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Für Miterben, die von der Nutzung ausgeschlossen sind.
Für nutzende Miterben, die mit überhöhten Forderungen konfrontiert sind.
Wenn Mieten eingenommen oder Kosten verrechnet werden.
Verknüpfung mit Verkauf, Übernahme oder Teilungsversteigerung.
Ab dem Zeitpunkt, in dem die übrigen Erben eine Neuregelung verlangen, in der Regel ja – in Form einer Nutzungsentschädigung nach den Erbquoten.
Für die Zeit vor dem Neuregelungsverlangen grundsätzlich nicht. Deshalb sollte das Verlangen so früh wie möglich gestellt werden.
Maßgeblich ist meist die ortsübliche Miete. Davon erhält jeder Miterbe den Anteil, der seiner Erbquote entspricht.
Kosten, die der Gemeinschaft zugutekommen, etwa Grundsteuer oder notwendige Reparaturen, können zu berücksichtigen sein.
Dann kann der Anspruch eingeklagt oder bei der Auseinandersetzung verrechnet werden.
Nicht ohne Weiteres. Ein Miterbe ist zum Mitgebrauch berechtigt. Eine Lösung ergibt sich meist über Nutzungsentschädigung, Verkauf oder Teilungsversteigerung.
Ähnliche Grundsätze gelten bei Miteigentum von Ehegatten. Hier können zusätzlich familienrechtliche Besonderheiten greifen.
Nehmen Sie ein Neuregelungsverlangen ernst. Ich prüfe, ob die Forderung berechtigt ist und welche Kosten Sie gegenrechnen können.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie nicht länger auf Ihren Anteil verzichten.
Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz vertrete ich Miterben bei Streit über Nutzung, Mieten und Kosten der Nachlassimmobilie.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn ein Miterbe die Immobilie allein nutzt oder Sie selbst mit Forderungen konfrontiert sind.
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