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Eine Sonderumlage von mehreren tausend Euro für die Dachsanierung, eine Jahresabrechnung mit unerklärlichen Nachzahlungen oder eine Zahlungsklage wegen Hausgeldrückständen: Geldfragen sind der häufigste Streitpunkt in Wohnungseigentümergemeinschaften. Gerade in älteren Wohnanlagen in Konstanz und am Bodensee stehen oft hohe Sanierungskosten an.
Kurz beantwortet: Hausgeld, Nachschüsse und Sonderumlagen beruhen auf Beschlüssen der Eigentümerversammlung. Sie müssen gezahlt werden, solange der Beschluss nicht gerichtlich aufgehoben ist. Fehlerhafte Beschlüsse lassen sich nur innerhalb eines Monats nach der Versammlung anfechten (§ 45 WEG).
Als Rechtsanwalt für WEG-Recht in Konstanz prüfe ich Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Sonderumlage, fechte fehlerhafte Beschlüsse an und vertrete Eigentümer wie Gemeinschaften bei Hausgeldforderungen.
Typische Situationen: hohe Sonderumlage für Dach, Fassade, Heizung oder Tiefgarage, Nachzahlung aus der Jahresabrechnung, verspätete oder fehlende Abrechnung, unklarer Verteilungsschlüssel, Mahnung oder Klage wegen Hausgeldrückständen, Streit beim Wohnungsverkauf über eine kurz zuvor beschlossene Sonderumlage.
Das Hausgeld ist der monatliche Vorschuss jedes Eigentümers auf die Kosten der Gemeinschaft. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, über den die Eigentümer jährlich beschließen (§ 28 Abs. 1 WEG).
Reichen Hausgeld und Rücklage nicht aus, etwa für eine größere Sanierung, kann die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließen. Ein wirksamer Beschluss bindet alle Eigentümer, auch die überstimmten. Anfechtbar ist eine Sonderumlage insbesondere, wenn:
Praxis-Tipp: Bei sehr hohen Sonderumlagen lohnt es sich, in der Versammlung eine Ratenzahlung oder eine Finanzierung über ein Darlehen der Gemeinschaft zu beantragen. Wer finanziell nicht leistungsfähig ist, sollte das frühzeitig ansprechen – eine nachträgliche Stundung durch die Gemeinschaft ist schwieriger zu erreichen.
Seit der WEG-Reform beschließt die Versammlung nicht mehr über die Abrechnung als Ganzes, sondern über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Zusätzlich muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht vorlegen (§ 28 Abs. 4 WEG).
Hohe Sonderumlage oder fragwürdige Abrechnung? Lassen Sie den Beschluss prüfen.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Wichtig: Wer einen Hausgeldbeschluss für falsch hält, muss ihn anfechten – nicht einfach die Zahlung kürzen. Wie die Anfechtung funktioniert, erkläre ich auf meiner Seite zur Beschlussanfechtung.
Vermieter können nur die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung auf den Mieter umlegen, und auch nur, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage, Instandhaltung und Sonderumlagen trägt der Vermieter selbst. Wie aus der WEG-Abrechnung eine korrekte Betriebskostenabrechnung wird, ist eine Schnittstelle zum Mietrecht, zu der ich ebenfalls berate.
Ich prüfe Beschlussvorlagen und Abrechnungen auf inhaltliche und formelle Fehler.
Ich fechte fehlerhafte Sonderumlage- und Nachschussbeschlüsse fristgerecht an.
Ich verteidige Eigentümer gegen unberechtigte Forderungen und verhandle tragfähige Zahlungsvereinbarungen.
Für Gemeinschaften und Verwaltungen setze ich Hausgeldforderungen außergerichtlich und gerichtlich durch.
Ja, solange der Beschluss nicht für ungültig erklärt wurde. Ein Beschluss bindet alle Eigentümer, auch die überstimmten. Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Wer sich wehren will, muss den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten.
Etwa wenn Zweck oder Höhe nicht bestimmt sind, der Betrag deutlich über dem tatsächlichen Bedarf liegt, ein falscher Verteilungsschlüssel verwendet wird, keine Vergleichsangebote eingeholt wurden oder die Maßnahme aus der vorhandenen Erhaltungsrücklage finanziert werden könnte. Entscheidend ist der Einzelfall.
Grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt. Seit der Reform können die Eigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).
Seit der WEG-Reform beschließen die Eigentümer nicht mehr über die Abrechnung als Ganzes, sondern über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Angefochten werden kann daher dieser Beschluss.
In der Regel nicht. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht gegenüber Hausgeldforderungen grundsätzlich nicht, und aufrechnen können Sie nur mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen. Wer eigenmächtig kürzt, riskiert eine Zahlungsklage.
Die Gemeinschaft kann rückständiges Hausgeld einklagen und aus dem Urteil vollstrecken, bis hin zur Zwangsversteigerung der Wohnung. Hausgeldforderungen sind in der Zwangsversteigerung bis zu einer Höhe von fünf Prozent des Verkehrswerts bevorrechtigt (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).
Gegenüber der Gemeinschaft schuldet die Sonderumlage grundsätzlich, wer bei Fälligkeit als Eigentümer im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag können Verkäufer und Käufer eine abweichende Verteilung im Innenverhältnis vereinbaren. Käufer sollten vorher die Protokolle der letzten Jahre prüfen.
Nur teilweise. Umlagefähig sind die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, wenn der Mietvertrag dies vorsieht. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage, Instandhaltungskosten und Sonderumlagen sind nicht umlagefähig.
Hausgeldforderungen unterliegen der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem die Forderung fällig geworden ist.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie wissen, was Sie zahlen müssen und wogegen Sie sich wehren können.
Ich berate Wohnungseigentümer und Gemeinschaften in Konstanz, Radolfzell, Singen und am Bodensee bei allen Fragen rund um Hausgeld, Sonderumlage und Jahresabrechnung. Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung, prüfe ich vorab Protokolle und Rücklage – mehr unter Kaufvertrag prüfen lassen. Einen Überblick über alle Themen bietet die Seite Wohnungseigentumsrecht.
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