Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses kaufen Sie nicht nur ein Gebäude, sondern alle bestehenden Mietverhältnisse mit. Ob sich die Investition rechnet, hängt deshalb weniger vom Exposé als von Mietverträgen, Mietniveau, Kautionen, Rückständen und rechtlichen Beschränkungen ab. Eine sorgfältige Prüfung vor der Beurkundung schützt vor teuren Überraschungen.
Kurz beantwortet: Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer in alle bestehenden Mietverträge ein (§ 566 BGB) und haftet gegenüber den Mietern auch für die Rückzahlung der Kautionen, selbst wenn er sie vom Verkäufer nicht erhalten hat (§ 566a BGB). Zu prüfen sind insbesondere Mietverträge und Mietniveau, Mieterhöhungsspielräume unter Mietpreisbremse und Kappungsgrenze, Rückstände und Streitigkeiten, Baulasten, Genehmigungen und energetische Nachrüstpflichten.
Als Rechtsanwalt für Immobilien- und Mietrecht in Konstanz prüfe ich für private und institutionelle Investoren Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser – rechtlich und mit Blick auf die Ertragsrechnung.
Typische Situationen: Sie wollen ein Sechs-Parteien-Haus in Konstanz als Kapitalanlage kaufen. Das Exposé weist eine attraktive Rendite aus, die Mietverträge haben Sie noch nicht gesehen. Eine Einheit ist gewerblich vermietet. Der Verkäufer möchte die Kautionen nicht übergeben. Oder: Sie planen nach dem Kauf eine Sanierung und Aufteilung in Wohnungseigentum.
Stimmen die Angaben im Exposé mit den Verträgen überein? Gibt es Staffel- oder Indexmieten, Kündigungsverzichte, Nebenabreden oder mündliche Zusagen?
In Konstanz gelten die Mietpreisbremse und eine abgesenkte Kappungsgrenze. Überhöhte Bestandsmieten können zu Rückforderungen führen; das Erhöhungspotenzial ist begrenzt.
Der Käufer haftet für die Rückzahlung der Kautionen. Der Kaufvertrag muss die Übergabe regeln. Rückstände und laufende Streitigkeiten sollten offengelegt und zugeordnet werden.
Sind die Betriebskosten wirksam umgelegt und ordnungsgemäß abgerechnet? Wer rechnet das laufende Jahr ab?
Baulastenverzeichnis, Baugenehmigungen für Ausbauten und Nutzungsänderungen, Denkmalschutz.
Ein Eigentümerwechsel kann Nachrüstpflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz auslösen. Diese Kosten gehören in die Kalkulation.
Zur Richtigkeit der Mieterliste, zum Fehlen von Rückständen und Streitigkeiten, zu Genehmigungen.
Wer erhält welche Mieten, wer trägt welche Kosten, wer rechnet die Betriebskosten ab?
Kautionen, Mietverträge, Korrespondenz, Abrechnungen.
Hausmeister-, Wartungs-, Versicherungs- und Energieverträge.
Praxis-Tipp: Lassen Sie sich vor dem Notartermin die vollständigen Mietverträge, die letzten Betriebskostenabrechnungen und eine aktuelle Mieterliste mit Kautionsstand übergeben. Bei Aufteilungsplänen beachten Sie die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB).
Mehrfamilienhaus im Blick? Ich prüfe Verträge und Risiken vor dem Kauf.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Mietverträge, Mieterliste, Abrechnungen, Grundbuch, Baulasten, Genehmigungen.
Mietrechtliche Risiken, Erhöhungspotenzial, Belastungen.
Kompakte Übersicht der Risiken und deren Auswirkungen auf den Kaufpreis.
Prüfung und Verhandlung des Notarentwurfs.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Für Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser.
Garantien, Stichtage, Kautionen, Haftung.
Mieterhöhungen, Modernisierung, Betriebskosten.
Als Ansprechpartner für Ihren Bestand.
Ja. Mit der Eintragung im Grundbuch treten Sie in alle Mietverträge mit allen Rechten und Pflichten ein.
Ja. Sie müssen die Kautionen bei Mietende zurückzahlen, auch wenn Sie sie vom Verkäufer nicht erhalten haben.
Nur im Rahmen des Gesetzes, also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und unter Beachtung der Kappungsgrenze, oder nach einer Modernisierung.
Grundsätzlich ja, wenn Sie als natürliche Person Eigenbedarf haben. Bei Umwandlung in Wohnungseigentum gelten Sperrfristen.
Eine strukturierte Prüfung aller rechtlich relevanten Unterlagen vor dem Kauf, um Risiken zu erkennen und im Kaufpreis oder Vertrag zu berücksichtigen.
Nach einem Eigentümerwechsel können Nachrüstpflichten entstehen, etwa zur Dämmung oder zum Austausch alter Heizkessel. Das sollte in die Kalkulation einfließen.
Der Notar ist neutral und prüft nicht die Mietverträge oder die wirtschaftlichen Risiken. Das ist Aufgabe Ihrer eigenen Beratung.
Ja. Verkäufer berate ich bei der Vorbereitung der Unterlagen und bei der Gestaltung des Kaufvertrags.
Ich berate Sie persönlich — damit Ihre Investition rechtlich und wirtschaftlich trägt.
Als Anwalt für Immobilienrecht in Konstanz und für Mietrecht begleite ich Investoren beim Kauf und bei der Bewirtschaftung von Mehrfamilienhäusern.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, bevor Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen.
Weitere Themen: Kaufvertrag prüfen lassen · Mieterhöhung durchsetzen · Modernisierungsmieterhöhung