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Der Auftraggeber kürzt die Schlussrechnung um mehrere Prozent der Auftragssumme – wegen angeblich überschrittener Fertigstellungstermine. Für Bauunternehmen kann eine Vertragsstrafe den gesamten Gewinn eines Projekts aufzehren. In der Praxis sind viele Vertragsstrafen aber gar nicht wirksam vereinbart, nicht verwirkt oder bei der Abnahme nicht vorbehalten.
Kurz beantwortet: Eine Vertragsstrafe kann nur verlangt werden, wenn sie wirksam vereinbart ist, der Unternehmer schuldhaft in Verzug geraten ist und der Auftraggeber sie sich bei der Abnahme vorbehalten hat (§ 341 Abs. 3 BGB, § 11 Abs. 4 VOB/B). In vorformulierten Verträgen darf die Strafe nach der Rechtsprechung des BGH insgesamt 5 % der Auftragssumme nicht übersteigen, sonst ist die Klausel unwirksam.
Als Rechtsanwalt für Bau- und Architektenrecht in Konstanz prüfe ich Vertragsstrafenklauseln und wehre unberechtigte Abzüge für Bauunternehmen und Handwerker ab – ebenso berate ich Auftraggeber bei der wirksamen Vereinbarung.
Typische Situationen: Der Generalunternehmer behält 5 % der Schlussrechnung als Vertragsstrafe ein. Die Bauzeit hat sich verlängert, weil Pläne zu spät kamen oder Vorgewerke nicht fertig waren. Der Auftraggeber hat die Leistung ohne Vorbehalt abgenommen und macht die Strafe erst später geltend. Die Klausel sieht 0,5 % pro Arbeitstag vor.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist eine Vertragsstrafe nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam, wenn sie insgesamt mehr als 5 % der Auftragssumme betragen kann.
Auch der Tagessatz muss angemessen sein. In der Praxis gelten Sätze von bis zu etwa 0,2 bis 0,3 % pro Arbeitstag als üblich; höhere Sätze sind regelmäßig angreifbar.
Bezieht sich die Strafe auf die Bruttoauftragssumme oder auf Zwischentermine, ohne dass dies angemessen begrenzt ist, kann die Klausel unwirksam sein.
Wurde die Vertragsstrafe tatsächlich individuell verhandelt, gelten weniger strenge Maßstäbe. Das muss der Auftraggeber aber darlegen.
Eine Vertragsstrafe für Verzug setzt in der Regel voraus, dass der Unternehmer die Verzögerung zu vertreten hat.
Verzögerungen durch fehlende Pläne, Vorgewerke, Änderungsanordnungen oder Witterung verlängern die Ausführungsfristen – wenn sie ordnungsgemäß angezeigt wurden (§ 6 VOB/B).
Werden Termine durch Nachträge oder Störungen hinfällig, entfällt häufig die Grundlage der Vertragsstrafe.
Wichtig: Der Auftraggeber muss sich die Vertragsstrafe bei der Abnahme vorbehalten. Fehlt der Vorbehalt im Abnahmeprotokoll, kann er sie grundsätzlich nicht mehr verlangen. Prüfen Sie deshalb immer zuerst das Abnahmeprotokoll.
Vertragsstrafe abgezogen? Ich prüfe, ob der Abzug berechtigt ist.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Vertrag, AGB, Bauzeitenplan, Behinderungsanzeigen, Nachträge, Abnahmeprotokoll.
Wirksamkeit der Klausel, Verwirkung, Vorbehalt.
Begründete Aufforderung zur Auszahlung des Einbehalts.
Durchsetzung des Werklohns, wenn der Auftraggeber nicht zahlt.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Für Bauunternehmen, Nachunternehmer und Handwerker.
Damit unangemessene Klauseln gar nicht erst unterschrieben werden.
Wirksame Vertragsstrafenregelungen und ordnungsgemäßer Vorbehalt.
Behinderung, Mehrkosten und Fristverlängerung.
In vorformulierten Verträgen insgesamt höchstens 5 % der Auftragssumme. Auch der Tagessatz muss angemessen sein.
Dann ist sie in der Regel insgesamt unwirksam. Eine Reduzierung auf das zulässige Maß findet nicht statt.
Ja, bei der Abnahme. Ohne Vorbehalt kann er sie grundsätzlich nicht mehr geltend machen.
Behinderungen verlängern die Ausführungsfristen, wenn sie angezeigt wurden oder offenkundig waren. Ohne Verzug ist keine Vertragsstrafe verwirkt.
Werden Termine durch Änderungen oder Störungen hinfällig, kann die Grundlage der Vertragsstrafe entfallen.
Die Vertragsstrafe wird auf einen weitergehenden Schadensersatz angerechnet. Den Schaden muss der Auftraggeber dann konkret nachweisen.
Der Werklohnanspruch verjährt regelmäßig in drei Jahren ab Ende des Jahres der Fälligkeit.
Ja. Auftraggeber berate ich bei der wirksamen Vereinbarung und Geltendmachung von Vertragsstrafen.
Ich berate Sie persönlich — damit Ihnen kein unberechtigter Abzug den Gewinn nimmt.
Als Anwalt für Bau- und Architektenrecht in Konstanz vertrete ich Unternehmen und Auftraggeber bei Streit über Bauzeit und Vertragsstrafen.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn eine Vertragsstrafe abgezogen wurde oder droht.
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