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Jeder Monat ohne Miete kostet Sie als Gewerbevermieter Geld – und jeder Monat, den der Mieter die Fläche weiter nutzt, verhindert die Neuvermietung. Bei Gewerberäumen haben Vermieter deutlich mehr Möglichkeiten als im Wohnraummietrecht. Sie müssen aber schnell und formal richtig genutzt werden.
Kurz beantwortet: Bei Gewerberäumen kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder über längere Zeit insgesamt zwei Monatsmieten schuldet (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Eine Schonfrist, in der der Mieter die Kündigung durch Nachzahlung unwirksam machen kann, gibt es im Gewerbe nicht. Rückstände lassen sich im Urkundenprozess schnell titulieren.
Als Rechtsanwalt für Gewerbemietrecht in Konstanz vertrete ich Vermieter von Läden, Büros, Praxen, Gastronomie- und Lagerflächen – von der Mahnung über die fristlose Kündigung bis zur Räumung.
Typische Situationen: Der Mieter eines Ladenlokals zahlt seit zwei Monaten nicht und reagiert nicht auf Mahnungen. Ein Gastronom zahlt nur noch Teilbeträge und beruft sich auf angebliche Mängel. Die Mieterin, eine GmbH, steht vor der Insolvenz. Der Mieter hat die Fläche faktisch aufgegeben, aber Inventar zurückgelassen und die Schlüssel nicht herausgegeben.
Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug. Bei Gewerberaum ist ein Rückstand nach der Rechtsprechung in der Regel nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt.
Der Mieter hat über mehr als zwei Termine hinweg einen Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten angehäuft.
Bei Zahlungsverzug ist eine vorherige Abmahnung nicht erforderlich. Die Schonfristregelung des Wohnraummietrechts gilt nicht. Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang vollständig befriedigt wird.
Unpünktliche Zahlungen trotz Abmahnung, unerlaubte Nutzungsänderung oder Untervermietung können ebenfalls eine fristlose Kündigung rechtfertigen.
Achtung Insolvenz: Ist ein Insolvenzantrag über das Vermögen des Mieters gestellt, kann der Vermieter wegen Rückständen aus der Zeit vor dem Antrag nicht mehr kündigen (§ 112 InsO). Bei Anzeichen einer Krise sollte die Kündigung deshalb so früh wie möglich erklärt werden.
Barkaution, Bankbürgschaft oder Bürgschaft des Geschäftsführers können bereits während des Mietverhältnisses oder spätestens nach dem Auszug verwertet werden – je nach vertraglicher Regelung.
Der Vermieter hat ein gesetzliches Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters (§§ 562 ff. BGB, § 578 BGB). Werden Sachen weggeschafft, kann er unter Umständen der Entfernung widersprechen und sie in Besitz nehmen.
Mietrückstände aus einem Gewerbemietvertrag lassen sich im Urkundenprozess (§§ 592 ff. ZPO) einklagen. Einwände wie angebliche Mängel muss der Mieter dann regelmäßig im Nachverfahren beweisen – so kommen Sie deutlich schneller zu einem vollstreckbaren Titel.
Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, ist eine Räumungsklage erforderlich. Anders als bei Wohnraum richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert, in der Regel einer Jahresmiete: Bis 10.000 Euro entscheidet das Amtsgericht, darüber das Landgericht – für Konstanz das Landgericht Konstanz.
Die Vorschriften über Räumungsfristen bei Wohnraum gelten nicht. Mit dem Urteil kann zügig vollstreckt werden.
Der Vermieter kann den Gerichtsvollzieher auf die Besitzverschaffung beschränken (§ 885a ZPO). Das spart häufig erhebliche Kosten für Abtransport und Einlagerung.
Schlösser auszutauschen oder Strom und Wasser abzustellen, ist ohne Titel riskant und kann Schadensersatzansprüche auslösen. Gehen Sie den rechtlichen Weg.
Gewerbemieter zahlt nicht? Ich prüfe Kündigung und Räumung sofort.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Mietvertrag, Rückstandsaufstellung, Sicherheiten und mögliche Gegenrechte des Mieters.
Rechtssichere fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung mit beweisbarem Zugang.
Zahlungsklage, oft im Urkundenprozess, parallel zur Räumungsklage.
Beauftragung des Gerichtsvollziehers, Verwertung der Sicherheiten und Vollstreckung der Zahlungsansprüche.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Zahlungsaufforderung, fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung.
Einschließlich Urkundenprozess und Vertretung vor Amts- und Landgericht.
Kaution, Bürgschaften und Vermieterpfandrecht.
Räumungsvereinbarung oder Aufhebungsvertrag, wenn das schneller zum Ziel führt.
Wenn er mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist oder über einen längeren Zeitraum zwei Monatsmieten schuldet. Bei Gewerberaum ist ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete in der Regel nicht unerheblich.
Nein. Die Schonfrist des Wohnraummietrechts gilt im Gewerbe nicht. Nur eine vollständige Zahlung vor Zugang der Kündigung schließt sie aus.
Bei Zahlungsverzug nicht. Bei anderen Vertragsverstößen ist eine Abmahnung oder Fristsetzung in der Regel erforderlich.
Ein beschleunigtes Verfahren, in dem nur mit Urkunden bewiesen wird. Mietforderungen aus einem schriftlich belegten Gewerbemietvertrag lassen sich so schnell titulieren.
Bei Gewerberäumen richtet sich die Zuständigkeit nach dem Streitwert. Seit 2026 ist bis 10.000 Euro das Amtsgericht zuständig, darüber das Landgericht.
Ohne Räumungstitel ist das grundsätzlich verbotene Eigenmacht und kann Schadensersatzansprüche auslösen. Gehen Sie den rechtlichen Weg.
Nach einem Insolvenzantrag kann wegen älterer Rückstände nicht mehr gekündigt werden. Kündigungen sollten deshalb früh erklärt werden.
Die Kosten richten sich nach dem Streitwert, in der Regel der Jahresmiete. Ich erläutere Ihnen das Kostenrisiko vorab in der Erstberatung.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie schnell wieder über Ihre Fläche verfügen und Ihre Forderung sichern.
Bei Zahlungsausfällen im Gewerbe zählt jeder Monat. Als Anwalt für Gewerbemietrecht in Konstanz setze ich Ihre Rechte als Vermieter konsequent durch – in Konstanz, der Bodenseeregion und bundesweit.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Ihr Gewerbemieter nicht zahlt, die Fläche nicht räumt oder in die Krise gerät.
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