Erstberatung: ca. 60 Minuten · 190 € netto / 226,10 € brutto · telefonisch, per Video oder vor Ort in Konstanz.
Die Hausverwaltung ist nicht erreichbar, die Jahresabrechnung kommt Jahre zu spät, Schäden am Gemeinschaftseigentum bleiben liegen oder Belege werden nicht herausgegeben? Viele Eigentümer glauben, sie müssten bis zum Vertragsende durchhalten. Das stimmt seit der WEG-Reform nicht mehr.
Kurz beantwortet: Der WEG-Verwalter kann jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung abberufen werden – ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung.
Als Rechtsanwalt für WEG-Recht in Konstanz berate ich Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte dabei, einen Verwalterwechsel rechtssicher vorzubereiten, Einsichts- und Herausgabeansprüche durchzusetzen und Schadensersatzansprüche zu prüfen.
Typische Situationen: keine oder stark verspätete Jahresabrechnung, Verwalter lädt nicht zur Eigentümerversammlung ein, Reparaturen werden verschleppt, Gewährleistungsfristen beim Bauträger laufen ab, Belege und Kontoauszüge werden verweigert, unklare Geldflüsse, Aufträge an nahestehende Firmen ohne Vergleichsangebote.
Ja. Bis Ende 2020 konnte die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt werden. Mit der WEG-Reform ist diese Möglichkeit entfallen: Nach § 26 Abs. 3 Satz 1 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Klauseln in alten Teilungserklärungen oder Verwalterverträgen, die etwas anderes vorsehen, sind insoweit überholt.
Praxis-Tipp: Holen Sie vor der Versammlung zwei bis drei Angebote anderer Verwaltungen ein und lassen Sie über Abberufung und Neubestellung in einem Zug abstimmen. Dokumentieren Sie Pflichtverletzungen schriftlich – sie spielen für eine fristlose Kündigung und mögliche Schadensersatzansprüche eine Rolle.
Ein Verwalter, der um seine Abberufung fürchtet, lädt mitunter nicht zur Versammlung ein. Das WEG sieht dafür Lösungen vor:
Jeder Eigentümer kann Einsicht in Belege, Kontoauszüge, Verträge, Angebote und Korrespondenz verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). So lassen sich Abrechnungen nachprüfen und Pflichtverletzungen belegen.
Der Verwalter muss nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung und einen Vermögensbericht erstellen (§ 28 Abs. 2 und 4 WEG). Fehlen sie, kann die Gemeinschaft die Erstellung verlangen. Mehr dazu auf meiner Seite zu Hausgeld, Sonderumlage und Jahresabrechnung.
Seit dem 1. Dezember 2023 können Eigentümer grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausnahmen gelten für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Einheiten, die von einem Eigentümer verwaltet werden.
Versäumt der Verwalter etwa Gewährleistungsfristen gegenüber Bauträger oder Handwerkern oder lässt er Schäden verschleppen, kann die Gemeinschaft Schadensersatz verlangen. Über die Geltendmachung entscheidet in der Regel die Eigentümerversammlung.
Ärger mit der Hausverwaltung? Lassen Sie sich zum Verwalterwechsel beraten.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Hält die Mehrheit trotz schwerer Pflichtverletzungen am Verwalter fest, sind Sie nicht schutzlos. Entspricht die Beibehaltung nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung, können Sie den ablehnenden Beschluss anfechten und mit einer Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) die Abberufung gerichtlich durchsetzen. Auch die Wiederwahl eines ungeeigneten Verwalters kann angefochten werden – hier gilt die Monatsfrist. Details finden Sie auf meiner Seite zur Beschlussanfechtung.
Vorbereitung von Abberufungs- und Kündigungsbeschlüssen sowie Begleitung der Versammlung.
Durchsetzung von Einsichtsrechten und Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach einem Verwalterwechsel.
Prüfung und Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen der Gemeinschaft.
Auch Verwaltungen berate ich zu ihren Pflichten, zu Versammlungsvorbereitung und Haftungsvermeidung.
Nein. Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 kann der Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden (§ 26 Abs. 3 Satz 1 WEG). Abweichende Klauseln in Teilungserklärung oder Verwaltervertrag, die einen wichtigen Grund verlangen, ändern daran nichts.
Es genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Eine Mindestanwesenheit ist seit der Reform nicht mehr erforderlich. Der Beschlussgegenstand muss aber in der Tagesordnung angekündigt sein.
Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 Satz 2 WEG). Bis dahin kann der bisherige Verwalter grundsätzlich seine Vergütung verlangen. Liegt ein wichtiger Grund vor, kann der Vertrag zusätzlich fristlos gekündigt werden.
Allein abberufen können Sie ihn nicht. Sie können aber die Aufnahme des Punkts in die Tagesordnung verlangen und für eine Mehrheit werben. Lehnt die Mehrheit die Abberufung trotz schwerer Pflichtverletzungen ab, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht, weil die Beibehaltung dann nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann die Einberufung schriftlich oder in Textform unter Angabe des Zwecks verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer einberufen (§ 24 Abs. 3 WEG).
Grundsätzlich ja. Seit dem 1. Dezember 2023 gehört die Bestellung eines zertifizierten Verwalters zur ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausnahmen gelten für kleine Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten, wenn ein Eigentümer die Verwaltung übernimmt und nicht ein Drittel der Eigentümer einen zertifizierten Verwalter verlangt.
Ja. Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG), etwa in Belege, Kontoauszüge, Verträge und Angebote. Wird die Einsicht verweigert, kann sie gerichtlich durchgesetzt werden.
Verletzt der Verwalter seine Pflichten, etwa durch verspätete Reparaturen, versäumte Gewährleistungsfristen oder fehlerhafte Abrechnungen, haftet er gegenüber der Gemeinschaft auf Schadensersatz. Über die Geltendmachung entscheidet in der Regel die Eigentümerversammlung.
Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre erfolgen, die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre (§ 26 Abs. 2 WEG). Eine Wiederbestellung ist zulässig, frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit.
Ich berate Sie persönlich — damit der Wechsel rechtssicher gelingt.
Ich berate Eigentümergemeinschaften und Verwaltungsbeiräte in Konstanz, Radolfzell, Singen und am gesamten Bodensee beim Wechsel der Hausverwaltung. Einen Überblick über alle Themen finden Sie auf meiner Seite zum Wohnungseigentumsrecht.
Weitere Themen: Eigentümerbeschluss anfechten · Hausgeld und Sonderumlage · Wallbox und Balkonkraftwerk in der WEG