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Ein Beschluss der Eigentümerversammlung geht Ihnen gegen den Strich, die Hausverwaltung reagiert nicht, eine hohe Sonderumlage steht im Raum oder ein Miteigentümer baut eigenmächtig um? Im Wohnungseigentumsrecht (WEG-Recht) entscheiden oft wenige Wochen darüber, ob Sie sich noch wehren können – die Frist für eine Beschlussanfechtung beträgt nur einen Monat.
Als Rechtsanwalt für Immobilienrecht und Wohnungseigentumsrecht in Konstanz berate und vertrete ich Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte, Eigentümergemeinschaften und WEG-Verwalter in Konstanz, am Bodensee und bundesweit. Ich prüfe Beschlüsse, Abrechnungen und Teilungserklärungen, setze Ihre Rechte gegenüber Gemeinschaft, Verwalter oder Miteigentümern durch – außergerichtlich und vor Gericht. Dabei arbeite ich auf Grundlage des seit Dezember 2020 geltenden reformierten WEG.
Typische Fälle im WEG-Recht: Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen, Abberufung des Verwalters, fehlende oder fehlerhafte Jahresabrechnung, Hausgeldrückstände, Sonderumlage, Sanierung von Dach, Fassade oder Tiefgarage, Wallbox und Balkonkraftwerk, eigenmächtige Umbauten, Lärm und Nutzungskonflikte, Sondernutzungsrechte an Garten oder Stellplatz sowie Streit über die Teilungserklärung.
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander, zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und zum Verwalter. Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz, das am 1. Dezember 2020 in Kraft getreten ist, wurde das WEG grundlegend umgestaltet. Viele Ratgeber im Internet und manche Teilungserklärungen spiegeln noch die alte Rechtslage wider.
Wichtig: Eine Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden (§ 45 WEG). Die Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung – nicht erst ab Zugang des Protokolls. Warten Sie daher nicht auf die Niederschrift, sondern lassen Sie den Beschluss sofort prüfen.
Die Eigentümerversammlung entscheidet über Instandhaltung und Sanierung, Wirtschaftsplan, Nachschüsse, Verwalterbestellung und bauliche Veränderungen. Ein Beschluss bindet alle Eigentümer – auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben oder nicht anwesend waren. Rechtswidrige Beschlüsse lassen sich jedoch gerichtlich angreifen.
Widerspricht ein Beschluss dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung oder den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, kann er mit der Anfechtungsklage (§ 44 Abs. 1 WEG) für ungültig erklärt werden. Die Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt (§ 43 Abs. 2 WEG) – für Anlagen in Konstanz also das Amtsgericht Konstanz.
Nichtig ist ein Beschluss insbesondere, wenn der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlte – etwa weil eine Angelegenheit nur durch Vereinbarung aller Eigentümer geregelt werden kann – oder wenn gegen zwingendes Recht verstoßen wurde (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Nichtigkeit kann ohne Frist geltend gemacht werden. Ein bloß falsch ausgezähltes oder knapp verfehltes Mehrheitsergebnis führt dagegen in aller Regel nur zur Anfechtbarkeit.
Typische Anfechtungsgründe sind eine fehlerhafte oder verspätete Einladung, eine unzureichend bezeichnete Tagesordnung, der unberechtigte Ausschluss von Eigentümern oder Fehler bei der Stimmauszählung. Nicht jeder Formfehler führt zum Erfolg – entscheidend ist, ob er sich auf das Ergebnis ausgewirkt haben kann.
Lehnt die Mehrheit eine Maßnahme ab, auf die Sie einen Anspruch haben – etwa eine notwendige Sanierung, die Gestattung einer Wallbox oder die Abberufung eines untragbaren Verwalters –, kann das Gericht den fehlenden Beschluss ersetzen (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG).
Jeder Wohnungseigentümer zahlt Hausgeld als Vorschuss auf die gemeinschaftlichen Kosten und Rücklagen. Streit entsteht über die Jahresabrechnung, über hohe Sonderumlagen für Sanierungen und über Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer.
Beschlossen wird seit der Reform über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Ich prüfe, ob die Kosten berechtigt sind, der Verteilungsschlüssel der Gemeinschaftsordnung entspricht und der Beschluss angreifbar ist. Zusätzlich muss der Verwalter jährlich einen Vermögensbericht vorlegen (§ 28 Abs. 4 WEG).
Eine Sonderumlage muss für einen bestimmten Zweck beschlossen werden, der Höhe nach nachvollziehbar sein und nach dem richtigen Schlüssel verteilt werden. Fehlt es daran, kann der Beschluss binnen der Monatsfrist angefochten werden.
Für die Gemeinschaft mache ich Hausgeldforderungen außergerichtlich und gerichtlich geltend. Hausgeldforderungen sind in der Zwangsversteigerung bevorrechtigt. Wird umgekehrt ein Eigentümer zu Unrecht in Anspruch genommen, verteidige ich ihn gegen die Forderung.
Praxistipp: Lassen Sie Abrechnung, Wirtschaftsplan und Sanierungsangebote möglichst schon nach Erhalt der Einladung prüfen. In der Versammlung lassen sich Fehler noch korrigieren – danach bleibt nur die Anfechtung innerhalb eines Monats.
Der Verwalter führt die Geschäfte der Gemeinschaft – von der Buchhaltung über die Einberufung der Eigentümerversammlung bis zur Beauftragung von Handwerkern. Kommt er seinen Pflichten nicht nach, haben Eigentümer mehr Möglichkeiten als oft angenommen.
Seit der Reform kann der Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden; ein wichtiger Grund ist nicht erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ich berate zur Vorbereitung des Beschlusses, zur Neubestellung und zur Herausgabe der Unterlagen.
Jeder Eigentümer hat Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung (§ 18 Abs. 2 WEG). Lädt der Verwalter nicht zur Versammlung ein, erstellt er keine Abrechnung oder lässt er Schäden am Gemeinschaftseigentum liegen, kann dieser Anspruch gegenüber der Gemeinschaft durchgesetzt werden.
Jeder Wohnungseigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG) – etwa in Belege, Verträge und Kontoauszüge. Wird die Einsicht verweigert, lässt sie sich gerichtlich durchsetzen.
Verursacht der Verwalter durch Pflichtverletzungen einen Schaden, etwa durch verspätete Mängelrügen oder fehlerhafte Auftragsvergaben, prüfe ich Ersatzansprüche der Gemeinschaft.
Ob Wallbox in der Tiefgarage, Balkonkraftwerk, Klimaanlage, Markise oder Wanddurchbruch: Veränderungen, die über die Erhaltung hinausgehen, bedürfen eines Beschlusses der Gemeinschaft (§ 20 Abs. 1 WEG). Umgekehrt müssen Eigentümer eigenmächtige Umbauten anderer nicht hinnehmen.
Für angemessene bauliche Veränderungen zur Barrierefreiheit, zum Laden von Elektrofahrzeugen, zum Einbruchschutz, für einen schnellen Telekommunikationsanschluss und für Steckersolargeräte besteht ein Anspruch auf Gestattung (§ 20 Abs. 2 WEG). Über die Art der Durchführung beschließt die Gemeinschaft; die Kosten trägt grundsätzlich der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG). Mehr zur Rechtslage bei Steckersolargeräten finden Sie auf meiner Seite zum Balkonkraftwerk, zur Klimatisierung auf der Seite Klimaanlage in Miet- und Eigentumswohnung.
Unzulässig sind Maßnahmen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG). Auch mehrheitlich beschlossene Maßnahmen lassen sich darauf überprüfen.
Baut ein Miteigentümer ohne Beschluss am Gemeinschaftseigentum um, kommen Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche in Betracht. Diese stehen seit der Reform in der Regel der Gemeinschaft zu, die darüber beschließen muss.
Gartenflächen, Stellplätze, Dachterrassen oder Kellerräume sind häufig unklar geregelt. Ich lege Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung aus und setze Ihre Nutzungsrechte durch oder wehre unberechtigte Ansprüche ab.
Streit in Ihrer WEG? Lassen Sie Ihren Fall prüfen – bevor die Frist abläuft.
Erstberatung: ca. 60 Min. · 190 € netto / 226,10 € brutto · Rückmeldung in der Regel binnen 24 Stunden.Wer seine Eigentumswohnung vermietet, steht zwischen zwei Rechtsgebieten: Die WEG beschließt, der Mieter muss es aushalten – oder auch nicht. Typische Fragen sind die Umlage der WEG-Kosten in der Betriebskostenabrechnung, die Duldung von Sanierungsmaßnahmen der Gemeinschaft durch den Mieter (§ 15 WEG) und Störungen durch Mieter anderer Eigentümer. Da ich auch im Mietrecht berate, betrachte ich beide Seiten zusammen.
Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung, lohnt vorab ein Blick in Teilungserklärung, Protokolle und Rücklage. Dazu mehr unter Kaufvertrag prüfen lassen. Bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum eines Neubaus helfe ich im Bau- und Architektenrecht; einen Überblick über alle Immobilienthemen bietet die Seite Immobilienrecht.
Ich biete insbesondere folgende Leistungen an:
Ich prüfe Beschlüsse der Eigentümerversammlung auf ihre Rechtmäßigkeit und vertrete Sie bei der Anfechtung rechtswidriger Beschlüsse – oder verteidige die Gemeinschaft gegen unbegründete Klagen.
Ich überprüfe Abrechnungen, Wirtschaftspläne und Sonderumlagen auf inhaltliche und formelle Fehler – vor der Versammlung oder zur Vorbereitung einer Anfechtung.
Ich mache Hausgeldforderungen für die Gemeinschaft geltend oder verteidige Eigentümer gegen unberechtigte Forderungen.
Ich berate zur Abberufung und Neubestellung des Verwalters, setze Einsichtsrechte durch und prüfe Schadensersatzansprüche wegen Pflichtverletzungen.
Ich setze Ansprüche auf Gestattung von Wallbox, Balkonkraftwerk oder barrierefreiem Umbau durch und wehre unzulässige Eingriffe in Ihr Sondereigentum ab.
Ich kläre Auslegungsfragen zu Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung – insbesondere zu Sondernutzungsrechten, Kostenverteilung und Stimmrechten.
Bei Lärm, zweckwidriger Nutzung, Ferienvermietung oder Verstößen gegen die Hausordnung durch Miteigentümer oder deren Mieter setze ich Unterlassungsansprüche durch.
Ich unterstütze WEG-Verwalter und Verwaltungsbeiräte bei der rechtssicheren Vorbereitung von Eigentümerversammlungen und Beschlüssen.
Ich vertrete Sie in WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht Konstanz sowie vor anderen Gerichten – auch bundesweit.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden (§ 45 WEG). Beide Fristen laufen ab dem Tag der Versammlung – nicht erst ab Zugang des Protokolls. Wer sie versäumt, kann einen bloß anfechtbaren Beschluss nicht mehr angreifen.
Seit der WEG-Reform 2020 richtet sich die Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als solche (§ 44 Abs. 2 WEG) – nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer. Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.
Ein anfechtbarer Beschluss ist wirksam, bis ein Gericht ihn für ungültig erklärt; dafür gelten die Fristen des § 45 WEG. Typisch sind Ladungsfehler oder Verstöße gegen ordnungsmäßige Verwaltung. Ein nichtiger Beschluss ist von Anfang an unwirksam, etwa wenn der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz fehlte oder gegen zwingendes Recht verstoßen wurde (§ 23 Abs. 4 WEG). Die Nichtigkeit kann ohne Frist geltend gemacht werden.
Ja. Seit der WEG-Reform kann der Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen werden – ein wichtiger Grund ist nicht mehr erforderlich (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Ein einzelner Eigentümer kann die Abberufung nicht allein erklären, aber bei grober Pflichtverletzung über eine Beschlussersetzungsklage durchsetzen.
Grundsätzlich ja. Ein wirksam gefasster Beschluss bindet alle Eigentümer, auch wer dagegen gestimmt hat. Ist die Sonderumlage fehlerhaft beschlossen, etwa wegen eines falschen Verteilungsschlüssels oder unklarer Höhe, kann sie innerhalb der Monatsfrist angefochten werden.
Jeder Wohnungseigentümer hat einen gesetzlichen Anspruch darauf, dass ihm angemessene bauliche Veränderungen zum Laden eines Elektrofahrzeugs gestattet werden (§ 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Über das Wie entscheidet die Gemeinschaft per Beschluss. Die Kosten trägt grundsätzlich der Eigentümer, der die Maßnahme verlangt (§ 21 Abs. 1 WEG). Wird die Gestattung verweigert, kann sie per Beschlussersetzungsklage durchgesetzt werden.
Seit Oktober 2024 gehören Steckersolargeräte zu den privilegierten baulichen Veränderungen (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Sie haben daher einen Anspruch auf Gestattung. Die Gemeinschaft kann allerdings über die Art der Durchführung, etwa Montageort und Befestigung, beschließen.
Sondereigentum sind in der Regel die Räume der Wohnung und nicht tragende Bestandteile im Inneren. Gemeinschaftseigentum sind insbesondere Grundstück, Dach, Fassade, tragende Wände, Treppenhaus, Fenster in ihrer äußeren Gestalt und zentrale Leitungen. Maßgeblich sind das Gesetz und die Teilungserklärung; die Abgrenzung ist im Einzelfall häufig streitig.
Seit der Reform beschließt die Eigentümerversammlung nicht mehr über die Abrechnung als Ganzes, sondern über die Einforderung von Nachschüssen und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 WEG). Fehler in der Abrechnung wirken sich daher vor allem über diesen Beschluss aus. Er kann binnen eines Monats angefochten werden. Ich prüfe die Abrechnung idealerweise schon vor der Versammlung.
Ja. Ich berate einzelne Wohnungseigentümer, Verwaltungsbeiräte, Eigentümergemeinschaften und WEG-Verwalter, etwa zur rechtssicheren Vorbereitung von Eigentümerversammlungen, zur Beitreibung von Hausgeld und zur Haftungsvermeidung.
Ich berate Sie persönlich — damit Sie schnell wissen, ob und bis wann Sie handeln müssen.
Wohnungseigentum ist in Konstanz und am Bodensee besonders verbreitet – in Altbauten der Niederburg und Paradies ebenso wie in neueren Anlagen in Petershausen, Wollmatingen oder Radolfzell und Singen. Entsprechend häufig geht es um Sanierungen, Rücklagen und Nutzungskonflikte. Ich kenne die typischen Streitpunkte und helfe Ihnen, Ihre Rechte schnell und wirksam durchzusetzen.
Vereinbaren Sie jetzt einen Termin, wenn Sie einen Beschluss anfechten möchten, Streit mit dem Verwalter oder Miteigentümern haben, eine Abrechnung oder Sonderumlage prüfen lassen wollen oder eine bauliche Veränderung durchsetzen möchten.
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