Mietkaution – Rückzahlung, Kautionskonto & Ihre Rechte als Mieter oder Vermieter

1. Die Mietkaution – rechtliche Grundlage und Zweck

Die Mietkaution (§ 551 BGB) dient der Absicherung des Vermieters gegen Forderungen aus dem Mietverhältnis etwa wegen Schäden, Mietrückständen oder ausstehender Nebenkosten. Sie darf maximal drei Nettokaltmieten betragen und kann in drei gleichen monatlichen Raten gezahlt werden, beginnend mit dem Mietbeginn.

Achtung: Dies gilt grundsätzlich nur bei Wohnraummietverhältnissen. Im gewerblichen Bereich kann auch eine höhere Kaution vereinbart werden.

1.1 Zulässige Formen der Mietkaution

Zulässige Varianten sind:

• Geldzahlung auf ein Kautionskonto,

• Sparbuch, das zugunsten des Vermieters verpfändet wird,

• oder eine Bank- bzw. Mietkautionsbürgschaft.

  
  

Wichtig: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Eine Vermischung mit privaten Konten ist nicht erlaubt – sie gefährdet die Sicherheit des Geldes und kann zur sofortigen Rückzahlungspflicht führen.

Unzulässig ist es, wenn neben einer Barkaution noch eine zusätzliche Bürgschaft gefordert wird, sofern die maximal zulässige Kautionshöhe überschritten wird (Kumulationsverbot). Sogenannte "Elternbürgschaften" werden hier grundsätzlich ausgenommen, wenn diese freiwillig für den Fall angeboten wird, dass der Mietvertrag abgeschlossen wird und der Mieter dadurch nicht belastet wird.

1.2 Zinsen und Anlagepflicht

Auch wenn Sparzinsen aktuell niedrig sind, muss die Kaution zinsbringend angelegt werden. Alle Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Mietsicherheit (und damit auch den späteren Rückzahlungsbetrag).

2. Kaution zurückfordern – wann der Anspruch entsteht

Nach dem Auszug möchten viele Mieter ihr Geld schnell zurückerhalten. Doch der Anspruch auf Kautionsrückzahlung entsteht erst, wenn das Mietverhältnis vollständig beendet und alle gegenseitigen Ansprüche geklärt sind.

2.1 Prüfungsfrist des Vermieters

Der Vermieter muss die Kaution nicht sofort auszahlen. Ihm steht eine angemessene Prüfungsfrist zu, um offene Posten wie Nachzahlungen, Mietrückstände oder Schäden zu prüfen. Diese Frist liegt in der Regel zwischen drei und sechs Monaten.

Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter die Kaution schriftlich zurückfordern.

2.2 Teilrückzahlung möglich

Sind nur noch wenige Punkte offen, etwa die Betriebskostenabrechnung, muss der Vermieter den nicht betroffenen Teil der Kaution bereits auszahlen. Das schafft Transparenz und verhindert übermäßige Verzögerungen. Zurückbehalten werden kann aber - bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist - ein Teil der Kaution, der sich an dem Ergebnis der letzten Betriebskostenabrechnung orientiert, ggf. mit entsprechenden Sicherheitszuschlägen.

2.3 So gehen Sie richtig vor

Ein schriftliches Rückzahlungsverlangen sollte enthalten:

• Mietobjekt und Auszugsdatum,

• klare Frist zur Rückzahlung (z. B. 14 Tage),

• Kontoverbindung für die Überweisung.

  
  

Bleibt die Zahlung aus, kann eine anwaltliche Aufforderung oder notfalls Klage erfolgen.

3. Kautionsrückzahlung – was darf der Vermieter einbehalten?

Bei der Rückzahlung kommt es häufig zu Unstimmigkeiten. Grundsätzlich darf der Vermieter die Kaution nur für berechtigte Ansprüche einbehalten.

3.1 Zulässige Abzüge

Zulässig sind beispielsweise:

• Offene Mieten,

• Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung,

• Kosten für übermäßige Gebrauchsspuren oder Schäden.

  
  

3.2 Unzulässige Abzüge

Nicht erlaubt sind:

• Pauschale Abzüge ohne Begründung,

• Reparaturen, die unter normale Abnutzung fallen (vertragsgemäßer Gebrauch),

• Verrechnung mit zukünftigen oder vermuteten Forderungen.

  
  

Mieter sollten solche Abzüge schriftlich beanstanden und bei Bedarf rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen.

3.3 Übergabeprotokoll

Zur Absicherung beider Parteien ist ein Übergabeprotokoll, idealerweise mit Fotos unverzichtbar. Es dokumentiert den Zustand der Wohnung bei Ein- und Auszug und kann spätere Streitigkeiten verhindern. Auch Zeugen – etwa Freunde oder Angehörige – können im Ernstfall hilfreich sein.

3.4 Kann mit der Kaution aufgerechnet werden?

Der Vermieter kann grundsätzlich die Aufrechnung gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch erklären. Stehen dem Vermieter mehrere Forderungen zu, sollte er in seinem Aufrechnungsschreiben ausdrücklich die Reihenfolge der Aufrechnung bestimmen (vgl. § 396 BGB).

Die Aufrechnung kann für den Vermieter auch eine Möglichkeit sein, sich in Zusammenhang mit eigentlich bereits verjährten Ansprüchen (§ 548 Abs. 1 S.1 BGB regelt eine sechsmonatige Verjährungsfrist für Ansprüche aus Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache) zu befriedigen. Ich berate Sie hierzu gerne im Einzelfall - nehmen Sie jetzt unverbindlich Kontakt mit mir auf.

4. Vermieterwechsel – was passiert mit Ihrer Mietkaution?

Insbesondere im Falle eines Wechsels der Hausverwaltung oder wenn Ihr alter Vermieter die Wohnung oder das Haus verkauft hat, wird die Rückforderung der Mietkaution oft mühsam. Viele Mieter wissen nicht, an wen sie sich wenden müssen – den alten oder den neuen Eigentümer?

4.1 Gesetzliche Regelung

Wird eine vermietete Immobilie verkauft, tritt der Käufer automatisch in alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Das bedeutet: Der neue Vermieter haftet für die ordnungsgemäße Anlage und Rückzahlung der Mietkaution, sobald das Mietverhältnis endet. Für Sie als Mieter ändert sich also grundsätzlich nichts – Ihr Ansprechpartner für die Kaution ist zunächst immer der aktuelle Vermieter.

4.2 Subsidiäre Haftung des alten Vermieters

Grundsätzlich bleibt Ihnen gegenüber aber auch Ihr alter Vermieter neben dem neuen Vermieter haftbar. Dies gilt dann, wenn sie von Ihrem neuen Vermieter die Kaution nicht zurückerhalten können. Nehmen Sie unverbindlich Kontakt mir mir auf, und wir besprechen gemeinsam das sinnvollste Vorgehen in Ihrem Fall.

4.3 Wechsel der Hausverwaltung

Auch wenn die Hausverwaltung wechselt, bleibt der Eigentümer Vertragspartner. Die Verwaltung ist lediglich bevollmächtigt, handelt aber im Namen des Vermieters. Die Verantwortung für die Kaution – sowohl für die Anlage als auch die Rückzahlung – liegt daher immer beim Vermieter selbst.

5. Wann brauchen Sie einen Anwalt?

Wenn Ihr Vermieter die Rückzahlung der Kaution verzögert, unberechtigte Abzüge vornimmt oder die ordnungsgemäße Anlage nicht nachweisen kann, sollten Sie entschlossen handeln.

Ich unterstütze Sie dabei, Ihre Rechte konsequent durchzusetzen:

• Ich prüfe Ihren Anspruch auf Rückzahlung,

• übernehme das Setzen von Fristen und den gesamten Schriftverkehr mit dem Vermieter,

• und setze Ihre Forderung durch - falls nötig auch gerichtlich.

So erhalten Sie Ihr Geld rechtssicher, effizient und ohne unnötigen Ärger zurück.

Kontaktieren Sie mich unverbindlich für eine Ersteinschätzung – ich vertrete Mieter und Vermieter bundesweit bei allen Fragen rund um Kaution, Rückzahlung und Mietrecht.