Fristlose Kündigung der Wohnung – Rechte, Pflichten und Risiken für Mieter und Vermieter

Die fristlose Kündigung der Wohnung ist eines der einschneidendsten Instrumente im Mietrecht. Sie beendet das Mietverhältnis sofort, ohne Einhaltung der regulären Kündigungsfristen. Für Mieter bedeutet sie den sofortigen Verlust des Wohnraums, für Vermieter oft den einzigen Ausweg aus einem unzumutbaren Mietverhältnis.

Doch: Eine fristlose Kündigung ist nur in Ausnahmefällen zulässig. Sie muss rechtlich exakt begründet sein und formalen Anforderungen genügen. Fehler führen schnell zur Unwirksamkeit der Kündigung und zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten.

Dieser Beitrag erklärt ausführlich, wann eine fristlose Kündigung wirksam ist, welche Voraussetzungen Mieter und Vermieter beachten müssen, und welche rechtlichen Konsequenzen drohen, wenn die Kündigung unberechtigt ausgesprochen wird.

A. Gesetzliche Grundlage

Die zentrale Rechtsnorm findet sich in § 543 BGB („Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund“).Danach gilt:

"Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."

Daneben spielt § 569 BGB für Wohnraummietverhältnisse eine wichtige Rolle, da hier spezielle Vorschriften enthalten sind.

B. Fristlose Kündigung durch den Vermieter

I. Voraussetzungen

Damit ein Vermieter fristlos kündigen darf, muss ein wichtiger Grund vorliegen. Entscheidend ist, dass dem Vermieter nicht mehr zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Gründe können sein:

1. Erheblicher Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

   • Der Mieter ist mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten (oder einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten) in Verzug.

   • Alternativ: Der Mieter ist über einen längeren Zeitraum mit einem erheblichen Teil der Miete im Rückstand.

     
     

2. Verletzung der Sorgfaltspflichten 

   • Der Mieter beschädigt die Wohnung erheblich oder lässt sie verwahrlosen.

     
     

3. Störung des Hausfriedens 

   • Der Mieter beleidigt, bedroht oder greift Nachbarn oder den Vermieter an.

   • Beispiel: massive Lärmbelästigung, wiederholte Sachbeschädigungen.

     
     

4. Gesundheitsgefährdung des Vermieters oder anderer Mieter

   • Etwa durch unsachgemäße Nutzung, Schimmelbildung oder Haltungsbedingungen gefährlicher Tiere.

     
     

II. Abmahnung als Voraussetzung

Vor einer fristlosen Kündigung ist in manchen Fällen eine Abmahnung erforderlich. Die Abmahnung soll dem Mieter Gelegenheit geben, sein Verhalten zu ändern. In solchen Fällen gilt: Nur wenn er trotz Abmahnung weiterhin gegen den Vertrag verstößt, darf der Vermieter fristlos kündigen.

Die Abmahnung ist grundsätzlich keine Voraussetzung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Auch hier hat die Rechtsprechung allerdings gewisse Ausnahmen geschaffen, in denen eine Abmahnung doch erforderlich sein kann. Sie sollten sich vor Aussprache einer fristlosen Kündigung daher unbedingt anwaltlich beraten lassen.

III. Form und Begründung

Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 BGB). Sie muss den Kündigungsgrund klar benennen, damit der Mieter nachvollziehen kann, warum gekündigt wird.

Fehlt die Begründung oder ist sie zu pauschal, ist die Kündigung unwirksam. Bei der Formulierung des Kündigungsschreibens muss der Vermieter große Sorgfalt walten lassen. Es muss etwa darauf geachtet werden, dass Zahlungen des Mieters richtig verrechnet werden und die Rückstände präzise angegeben werden. Ich formuliere für Sie als Vermieter rechtssichere Kündigungen. Nehmen Sie jetzt Kontakt zu mir auf.

Es kann sich anbieten, die fristlose Kündigung mit einer hilfsweisen fristgerechten Kündigung zu kombinieren.

IV. Rücknahme der Kündigung und Heilungsmöglichkeiten

Bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter unter bestimmten Umständen die Möglichkeit, die Kündigung nachträglich zu heilen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Zahlt er die gesamte rückständige Miete spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Klageerhebung, wird die Kündigung unwirksam – allerdings nur einmal in zwei Jahren.

V. Anwaltskosten für eine fristlose Kündigung

Die Höhe des Anwaltshonorars bestimmt sich grundsätzlich nach dem Gegenstandswert, der sich an der Höhe der Miete orientiert. Ich kläre Sie in einem ersten unverbindlichen Gespräch umfassend über die entstehenden Kosten auf. Sofern sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet, sind die Anwaltskosten grundsätzlich auch als weiterer (Verzugs-)schaden von diesem zu ersetzen. Sie werden daher üblicherweise direkt im Kündigungsschreiben, neben der Forderung der rückständigen Miete, geltend gemacht.

C. Fristlose Kündigung durch den Mieter

Auch der Mieter kann das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Die Hürden sind ähnlich hoch, aber die typischen Gründe unterscheiden sich.

I. Wichtige Gründe

1. Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung 

   • Beispiel: massiver Schimmelbefall, feuchte Wände, Asbestbelastung.

     
     
     
     

2. Störung des Hausfriedens durch den Vermieter oder Nachbarn

   • Der Vermieter betritt die Wohnung ohne Zustimmung, beleidigt oder bedroht den Mieter.

   • Auch wiederholte Belästigungen anderer Mieter können einen wichtigen Grund darstellen.

     
     

3. Unbenutzbarkeit der Wohnung 

   • Etwa nach einem Wohnungsbrand oder massiven Wasserschaden, wenn keine Ersatzwohnung gestellt wird.

     
     

4. Nichtbehebung erheblicher Mängel trotz Fristsetzung

   • Beispiel: Ausfall der Heizung im Winter trotz mehrfacher Aufforderung.

II. Form und Verfahren

Auch der Mieter muss die Kündigung schriftlich erklären und den Kündigungsgrund konkret benennen. Eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung zur Mängelbeseitigung ist regelmäßig erforderlich, es sei denn, die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist sofort unzumutbar.

III. Folgen und Schadensersatz

Bei berechtigter fristloser Kündigung entfällt die Pflicht zur Mietzahlung ab Zugang der Kündigung. Bei unberechtigter Kündigung kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, etwa für entgangene Miete oder Leerstandskosten. Da mit einer unberechtigten fristlosen Kündigung (und der Einstellung der Mietzahlungen) erhebliche Risiken und Kosten (ggf. auch die Anwaltskosten Ihres Vermieters) verbunden sind, sollten Sie sich hierbei anwaltlich beraten lassen. Gerne stehe ich Ihnen unterstützend zur Seite.

D. Häufige Fehler und rechtliche Risiken

1. Fehlende Begründung – führt als zwingende Formvorschrift zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung.

2. Falscher Adressat – alle Vertragspartner müssen benannt werden.

3. Keine Abmahnung – wenn rechtlich erforderlich, wird die Kündigung unwirksam.

4. Mietrückstände bereits beglichen – macht fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirkungslos.

5. Eigenmächtige Räumung – Vermieter dürfen die Wohnung nicht eigenmächtig räumen.

6. Zu langes Abwarten durch den Vermieter - stellt der Mieter vor Zugang der fristlosen Kündigung einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens, kann nicht mehr wegen des schon aufgelaufenen Rückstandes gekündigt werden (§ 112 Nr. 1 Insolvenzordnung). Dies führt zu einer Verzögerung der fristlosen Kündigung und ggf. erheblichen weiteren Zahlungsausfällen für den Vermieter.

7. Keine Originalvollmacht beigelegt - sofern durch einen Vertreter gekündigt wird, muss die Vollmacht im Original beigefügt werden. Ansonsten kann die Kündigung zurückgewiesen werden.

   
   

E. Fazit

Die fristlose Kündigung der Wohnung ist ein rechtlich hochsensibles Thema. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen die gesetzlichen Vorgaben genau beachten, um Rechtsnachteile zu vermeiden.

Für Vermieter ist sie oft das letzte Mittel bei Zahlungsverzug oder schwerem Fehlverhalten. Für Mieter kann sie der einzige Ausweg aus unzumutbaren Wohnverhältnissen sein.

In jedem Fall gilt: Sorgfalt, Dokumentation und juristische Beratung sind entscheidend für den Erfolg. Fehler führen häufig zur Unwirksamkeit der Kündigung und zu erheblichen Kosten.

Sie haben eine fristlose Kündigung erhalten oder möchten eine solche rechtssicher aussprechen? Kontaktieren Sie mich unverbindlich, um den weiteren Ablauf zu besprechen.