Auflassungsvormerkung: So sichern Sie Ihren Immobilienkauf rechtlich ab

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist die sogenannte Auflassungsvormerkung ein zentraler, aber oft unbekannter Begriff. Viele Käufer hören diesen Ausdruck zum ersten Mal beim Notar – und verstehen zunächst nicht, welche wichtige Rolle er für ihre Rechte spielt. Dabei sichert die Auflassungsvormerkung den Eigentumserwerb ab und schützt vor vielen Risiken.

In diesem Artikel erkläre ich Ihnen leicht verständlich, was eine Auflassungsvormerkung ist, wie sie funktioniert und welche Vorteile sie bietet.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, mit der der Käufer einer Immobilie seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung rechtlich absichert. Sie wird unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags eingetragen – noch bevor der Käufer tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch steht.

Diese Vormerkung sorgt dafür, dass zwischen Kauf und endgültiger Eigentumsumschreibung keine anderen Personen oder Gläubiger auf die Immobilie zugreifen oder Rechte daran geltend machen können.

Warum ist eine Auflassungsvormerkung so wichtig?

Der Zeitraum zwischen Kaufvertrag und Grundbucheintragung kann sich über mehrere Wochen oder sogar Monate hinziehen, je nach Auslastung des zuständigen Grundbuchamts. In dieser Zeit hat der Käufer den Kaufpreis bereits gezahlt – ist aber noch nicht rechtlich Eigentümer. Ohne Auflassungsvormerkung besteht in dieser Übergangsphase ein hohes Risiko.

Die wichtigsten Schutzfunktionen der Vormerkung:

• Schutz vor Doppelverkauf: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an Dritte verkaufen.

• Schutz vor neuen Belastungen: Keine neuen Hypotheken, Grundschulden oder sonstige Rechte Dritter dürfen eingetragen werden.

• Rechtlicher Vorrang: Die Vormerkung sichert die Rangstelle im Grundbuch – spätere Eintragungen haben keinen Vorrang.

  
  

Ohne diese Vormerkung wäre ein Käufer während des gesamten Kaufabwicklungsprozesses weitgehend ungeschützt.

Wie läuft die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ab?

Diese Schritte durchläuft jeder Immobilienkauf:

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags

   Jeder Immobilienkaufvertrag muss vor einem Notar beurkundet werden.

2. Antrag auf Auflassungsvormerkung

   Der Notar stellt den Antrag zur Eintragung im Grundbuch. Dieser Antrag ist im Kaufvertrag enthalten. Meist geschieht dies elektronisch.

3. Eintragung der Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs

   Die Vormerkung erscheint offiziell im Grundbuch. Ab diesem Zeitpunkt ist der Käufer rechtlich abgesichert.

4. Zahlung des Kaufpreises und Erfüllung aller Bedingungen

   Sobald alle im Kaufvertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind (z. B. Kaufpreis bezahlt, alte Belastungen gelöscht), erfolgt die Auflassung.

5. Eigentumsumschreibung

   Der Käufer wird als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Vormerkung wird anschließend gelöscht.

Wie lange gilt die Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung bleibt so lange bestehen, bis der Käufer offiziell als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. Das kann je nach Fall zwischen vier Wochen und drei Monaten dauern. Das ist abhängig von der Auslastung des Grundbuchamtes. Sie können den beurkundenden Notar um seine Einschätzung bitten.

Sobald alle Bedingungen des Kaufvertrags erfüllt sind – insbesondere die Zahlung des Kaufpreises – erfolgt die Umschreibung. Dann wird die Vormerkung gelöscht, weil sie nicht mehr notwendig ist.

Risiken bei fehlender Vormerkung

Wer auf die Auflassungsvormerkung verzichtet geht erhebliche Risiken ein.

Mögliche Konsequenzen:

• Der Verkäufer verkauft das Objekt erneut.

• Neue Gläubiger lassen eine Grundschuld oder Hypothek eintragen.

• Der Käufer hat keine rechtliche Handhabe mehr, obwohl er den Kaufpreis gezahlt hat.

Fazit: Eine fehlende Vormerkung kann im schlimmsten Fall zu einem Totalverlust führen. Daher sollte jeder Kaufvertrag diese Absicherung enthalten.

Häufige Fragen

Wie schnell wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?

Meist innerhalb von 1–2 Wochen nach der notariellen Beurkundung, abhängig von der Auslastung des zuständigen Grundbuchamtes.

Kann ich auf die Vormerkung verzichten?

Rein rechtlich ja – aus Sicherheitsgründen ist davon aber dringend abzuraten.

Ist der Käufer mit Vormerkung bereits Eigentümer?

Nein. Das Eigentum geht erst mit Auflassung und Grundbucheintrag über. Die Vormerkung dient nur zur Absicherung des Käufers.