Nießbrauch oder Wohnrecht bei Immobilien-Schenkung zu Lebzeiten: Was passt wann?

Wer eine Immobilie schon zu Lebzeiten auf Kinder oder andere Angehörige übertragen möchte, will regelmäßig zwei Ziele gleichzeitig erreichen: Vermögen frühzeitig regeln, auch um Freibeträge auszunutzen, und sich zugleich lebenslang absichern.

In der Praxis sind dafür vor allem zwei Gestaltungen relevant:

• Nießbrauch (Nießbrauch wird zugunsten des Schenkers bestellt), und

• Wohnrecht (dingliches Wohnrecht).

  
  

Beide Rechte werden im Grundbuch abgesichert, unterscheiden sich aber erheblich in Reichweite, Kosten-/Lastenverteilung, Flexibilität und in der erbrechtlichen und steuerlichen Wirkung.

Wohnrecht und Nießbrauch: Der zentrale Unterschied

Nießbrauch: umfassendes Nutzungsrecht – auch wirtschaftlich

Der Nießbrauch berechtigt, die Nutzungen der Sache zu ziehen (§ 1030 Abs. 1 BGB). Bei Immobilien ist damit typischerweise auch die Vermietung an Dritte gemeint. Mieteinnahmen stehen dem Nießbrauchberechtigten bzw. Schenker zu.

Praktische Folge: Der Schenker kann z. B. in eine kleinere Wohnung ziehen und trotzdem weiter die Mieteinnahmen behalten, sofern der Nießbrauch entsprechend ausgestaltet ist.

Wohnungsrecht: „Wohnen dürfen“ – mehr nicht

Das Wohnungsrecht ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit: das Recht, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen (§ 1093 BGB).

Praktische Folge: Ein Wohnrecht ist primär auf eigene Nutzung ausgerichtet. Es ist grundsätzlich weniger flexibel als ein Nießbrauch.

Wann ist Nießbrauch „besser“ als Wohnrecht?

Ein Nießbrauchsrecht ist häufig die stärkere Gestaltung, wenn mindestens einer der folgenden Punkte relevant ist:

1. Absicherung über Mieterträge: Der Schenker will die Immobilie wirtschaftlich nutzen (Mieten vereinnahmen).

2. Flexibilität bei Wohnwechsel: Umzug, Pflegebedürftigkeit, Vermietung statt Eigennutzung.

3. Steuerliche Planung: Der kapitalisierte Wert des Nießbrauchs kann – je nach Konstellation – den steuerlichen Erwerb mindern (Bewertung lebenslänglicher Nutzungen nach § 14 BewG).

4. Klare Lastenverteilung: Der Nießbraucher trägt typischerweise die gewöhnliche Unterhaltung und bestimmte Lasten (z. B. öffentliche Lasten). Gesetzliche Leitplanken finden sich u. a. in §§ 1041, 1047 BGB.

Wann reicht ein Wohnrecht – und wann ist es sogar strategisch sinnvoll?

Ein vorbehaltenes Wohnungsrecht passt häufig, wenn:

• der Schenker die Immobilie tatsächlich dauerhaft selbst bewohnen will,

• eine Vermietung bewusst ausgeschlossen sein soll,

• die Übertragung vor allem familienintern die Eigentumsnachfolge regelt, ohne „Mietobjekt-Logik“.

Wichtig ist aber: In der Nachfolgeplanung spielt nicht nur die Nutzungsrealität, sondern auch die Pflichtteils- und Rückforderungsdynamik eine große Rolle.

Kosten, Instandhaltung, Lasten: Wer zahlt was?

Ein häufiger Streitpunkt nach der Schenkung ist die laufende Kosten- und Instandhaltungslast.

Beim Nießbrauch enthalten die gesetzlichen Regelungen klare Leitlinien:

• Erhaltung / gewöhnliche Unterhaltung: § 1041 BGB

• Lastentragung (öffentliche Lasten u. a.): § 1047 BGB

  
  

Beim Wohnungsrecht verweist § 1093 BGB teilweise auf Nießbrauchvorschriften.

In der Vertragsgestaltung ist daher zwingend zu regeln:

• Wer trägt Grundsteuer, Gebäudeversicherung, laufende Betriebskosten?

• Wer zahlt größere Instandsetzungen (Dach, Heizung, Fassade)?

• Wer entscheidet über Modernisierungen und energetische Maßnahmen?

• Welche Informations- und Zutrittsrechte bestehen?

  
  

Ohne saubere Regelung droht eine Konstellation, in der der neue Eigentümer „zahlen soll“, aber faktisch keine Steuerungsmacht hat, oder der Nießbraucher wirtschaftlich überfordert wird.

Steuerliche Einordnung: Freibeträge, Bewertung, Nießbrauch als Wertfaktor

Freibeträge (Schenkungsteuer)

Bei Schenkungen gelten die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG (z. B. Ehegatten/Lebenspartner 500.000 EUR; Kinder 400.000 EUR; Enkel 200.000 EUR). Diese Freibeträge können grundsätzlich alle 10 Jahre erneut genutzt werden.

Bewertung von Nießbrauch/Wohnrecht

Lebenslängliche Nutzungen (z. B. Nießbrauch) werden für steuerliche Zwecke nach § 14 BewG kapitalisiert; das BMF veröffentlicht hierzu Vervielfältiger-Tabellen, u. a. für Bewertungsstichtage ab 01.01.2026.

Praktischer Effekt: Der kapitalisierte Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs kann den steuerlichen Wert des übertragenen Eigentums wirtschaftlich erheblich reduzieren.

Pflichtteilsergänzung: Die „10-Jahres-Frist“

In vielen Familien ist die Leitfrage: Kommen Pflichtteilsberechtigte (z. B. enterbte Kinder) später noch an die verschenkte Immobilie heran?

Rechtlicher Anknüpfungspunkt ist der Pflichtteilsergänzungsanspruch (§ 2325 BGB).

Grundsatz: Abschmelzung über 10 Jahre

Schenkungen werden – vereinfacht – innerhalb der Zehnjahresfrist anteilig berücksichtigt; nach 10 Jahren grundsätzlich nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB).

Aber: Bei Vorbehaltsnießbrauch gibt es Besonderheiten

Der BGH hat in einem Grundsatzurteil klargestellt: Eine „Leistung“ im Sinne dieser Vorschrift setzt nicht nur die Eigentumsaufgabe, sondern auch den Verzicht auf wesentliche Nutzung voraus. Die Einzelheiten hierzu sind in der juristischen Literatur und Rechtsprechung umstritten und werden unterschiedlich beurteilt. Es stellen sich viele Folgefragen (z.B. ob es einen gespaltenen Fristenlauf geben kann), die auch darüber entscheiden, ob die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 BGB bei Einräumung eines Nießbrauchs überhaupt anfängt zu laufen. Sie sollten sich hierzu im Einzelfall anwaltlich beraten lassen.

Wohnrecht

Für das Wohnungsrecht ist entscheidend, wie umfassend es die Nutzungsmöglichkeit des Erwerbers faktisch verdrängt. Der BGH hat hierzu betont, dass dies nicht abstrakt, sondern nach Umfang und tatsächlichem Gehalt zu beurteilen ist (BGH, 29.06.2016 – IV ZR 474/15). Auch bei der Einräumung eines Wohnungsrechts könne nicht stets von einem Fristbeginn nach § 2325 Abs. 3 BGB ausgegangen werden; es komme vielmehr auf die „Umstände des Einzelfalles“ an. Auch hier werden verschiedene Meinungen vertreten.

Rückforderungs- und Sicherungsklauseln: Pflichtprogramm in der anwaltlichen Praxis

Eine professionelle Schenkungsgestaltung umfasst regelmäßig Sicherungen, z. B.:

• Rückforderungsrechte (z. B. bei Vorversterben des Beschenkten, Insolvenz, Veräußerung ohne Zustimmung, grobem Undank),

• Rückauflassungsvormerkung zur Absicherung des Rückübertragungsanspruchs,

• Veräußerungs- und Belastungsbeschränkungen (Zustimmungsvorbehalte),

• klare Regelungen zur Verwertung (Verkauf, Teilverkauf, Beleihung).

Gerade bei Immobilien im Raum Konstanz mit typischerweise hohen Verkehrswerten ist die Absicherung nicht „nice to have“, sondern risikokritisch.

Beratungsangebot – Rechtsanwalt in Konstanz

Als Rechtsanwalt in Konstanz mit Tätigkeitsschwerpunkt im Immobilienrecht und Finanzrecht berate ich Sie bundesweit zur Immobilienübertragung zu Lebzeiten, insbesondere zu:

• Gestaltung von Vorbehaltsnießbrauch und Wohnungsrechten,

• Absicherung durch Rückforderungsklauseln,

So erreichen Sie mich:

E-Mail: anwalt@simon-dotterweich.de

Telefon: 01516 8143546