Eigenbedarfskündigung – Rechte von Mietern und wie Sie sich erfolgreich wehren können
- Rechtsanwalt Simon Dotterweich
- 12. Nov. 2025
- 4 Min. Lesezeit
Nicht jede Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) ist rechtmäßig. Häufig sind die Voraussetzungen nicht erfüllt, die Begründung ist unklar oder es bestehen Härtegründe, die den Auszug verhindern können.
Als Mieter haben Sie in diesen Fällen klare Rechte.
1. Was ist Eigenbedarf?
Von „Eigenbedarf“ spricht man, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Typische Beispiele sind:
Der Vermieter möchte selbst einziehen.
Die Wohnung soll für ein erwachsenes Kind oder einen Elternteil genutzt werden.
Damit der Vermieter überhaupt kündigen darf, muss er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben. Dieses muss er im Kündigungsschreiben konkret darlegen.
Pauschale Formulierungen wie „Ich brauche die Wohnung für meine Familie“ reichen nicht aus. Es muss nachvollziehbar erklärt werden, wer einziehen soll, warum und wann.
Sofern die Wohnung von mehreren Personen vermietet wird, genügt Eigenbedarf bei einem der Vermieter.
2. Formale Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
Damit eine Eigenbedarfskündigung wirksam ist, müssen bestimmte gesetzliche Formvorschriften eingehalten werden. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung in der Regel unwirksam.
Wichtige Punkte:
Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Ein Anruf oder eine E-Mail genügt nicht.
Kündigungsfrist: Je nach Wohndauer beträgt sie zwischen drei und neun Monaten.
Begründungspflicht: Der Vermieter muss konkret darlegen, für wen und zu welchem Zweck die Wohnung benötigt wird.
Übergabe: Das Schreiben muss dem Mieter rechtzeitig zugehen; der Zugang sollte nachweisbar sein.
Wird eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, kann der Mieter die Kündigung ggf. erfolgreich abwehren.
3. Wann ist eine Eigenbedarfskündigung unzulässig?
Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern in der Praxis. Häufig wird Mietern aus rein wirtschaftlichen Motiven gekündigt, um die Wohnungen anschließend teurer zu vermieten oder zu verkaufen. Das ist kein zulässiger Eigenbedarf.
Unzulässig kann eine Kündigung insbesondere sein, wenn:
der angegebene Bedarf nur vorgeschoben ist, also der Wunsch nicht ernsthaft verfolgt wird,
andere geeignete Wohnungen im Eigentum des Vermieters frei stehen,
der Vermieter den Bedarf schon beim Abschluss des Mietvertrags kannte (Vorwurf der Treuwidrigkeit),
der angebliche Eigenbedarf nicht ernsthaft oder dauerhaft besteht,
oder die Wohnung nur als Zweit- oder Ferienwohnung genutzt werden soll (wobei auch hier Eigenbedarf begründet sein kann, sofern vernünftige und nachvollziehbare Gründe vorliegen).
Mieter haben das Recht, solche Fälle prüfen zu lassen. Ein Anwalt kann die Begründung auf Schwächen und Widersprüche hin analysieren und ggf. nachweisen, dass kein echter Eigenbedarf besteht.
4. Härtefälle – Wann Mieter trotz Eigenbedarf bleiben dürfen
Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung formal korrekt ist, können soziale Härtegründe dazu führen, dass der Mieter nicht ausziehen muss. Dies wird aber grundsätzlich nur auf Widerspruch des Mieters überprüft.
Beispiele für Härtegründe:
hohes Alter, schwere Krankheit oder eine Behinderung,
Schwangerschaft,
keine realistische Möglichkeit, Ersatzwohnraum zu finden,
besonders lange Wohndauer und enge Bindung an das Wohnumfeld.
Diese Gründe rechtfertigen jedoch teils nicht isoliert einen sozialen Härtegrund. Hinzutreten müssen regelmäßig noch weitere Umstände, etwa die Befürchtung nachteiliger Auswirkungen auf die Gesundheit des Mieters im Falle eines Umzugs.
In diesen Fällen muss der Mieter schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung einlegen, und zwar spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 574b Abs. 2 S.1 BGB) . Ein Anwalt kann hierbei helfen, die Begründung sorgfältig zu formulieren und die Erfolgschancen zu erhöhen.
Strategien zur Abwehr einer Eigenbedarfskündigung
Wer sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren will, sollte besonnen und rechtzeitig handeln. Hier sind die wichtigsten Schritte:
a) Kündigung sorgfältig prüfen lassen
Lassen Sie das Schreiben anwaltlich prüfen. Schon kleine formale oder inhaltliche Fehler können die Kündigung unwirksam machen.
b) Nachweise vom Vermieter verlangen
Mieter dürfen verlangen, dass der Vermieter seinen Eigenbedarf plausibel belegt. Dazu gehören etwa:
Angaben zur Person, die einziehen soll,
Gründe für den Wohnbedarf,
ggf. Nachweise über bisherige Wohnverhältnisse.
c) Härtefall geltend machen
Wenn Sie soziale oder gesundheitliche Gründe haben, die gegen einen Umzug sprechen, müssen Sie diese frühzeitig schriftlich mitteilen und der Kündigung widersprechen. Es ist wichtig, die Fristen hierfür einzuhalten.
d) Vergleichslösungen suchen
In manchen Fällen lässt sich eine einvernehmliche Lösung erzielen: Etwa eine Verlängerung der Auszugsfrist oder eine Abfindung für den freiwilligen Auszug. Ein erfahrener Anwalt kann solche Verhandlungen übernehmen und für Sie die besten Konditionen verhandeln.
6. Welche Rechte haben Mieter bei fehlerhafter
Eigenbedarfskündigung?
Stellt sich heraus, dass die Eigenbedarfskündigung unwirksam oder rechtsmissbräuchlich war, haben Mieter mehrere Möglichkeiten:
Fortsetzung des Mietverhältnisses: Die Kündigung ist unwirksam, Sie dürfen in der Wohnung bleiben.
Schadensersatz: Wenn Sie bereits ausgezogen sind und sich später herausstellt, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann ein Anspruch auf Schadensersatz bestehen – etwa für Umzugskosten, Maklergebühren oder höhere Miete.
Es lohnt sich daher, frühzeitig rechtlichen Rat einzuholen – spätestens, sobald Sie eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten.
7. Wann sich anwaltliche Unterstützung lohnt
Nicht jede Eigenbedarfskündigung endet vor Gericht. In vielen Fällen lässt sich bereits im außergerichtlichen Schriftverkehr klären, ob die Kündigung rechtmäßig ist oder nicht.
Ich kann für Sie:
die formellen und materiellen Voraussetzungen der Kündigung prüfen,
eine fundierte Stellungnahme oder Widerspruchserklärung formulieren,
mit der Gegenseite verhandeln,
und Sie bei Bedarf im gerichtlichen Verfahren vertreten.
Auch berate ich Sie zu möglichen Schadensersatzansprüchen. Solche können in Betracht kommen, falls Ihr Vermieter Ihnen keine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anbietet, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2016 - VIII ZR 232/15).
8. Typische Fehler, die Mieter vermeiden sollten
Viele Mieter verschenken ihre Chancen, weil sie zu spät oder unüberlegt handeln. Hier einige häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten:
Untätigkeit: Ignorieren Sie die Kündigung nicht. Es gibt Fristen, die unbedingt eingehalten werden müssen.
Eigenständige Kommunikation mit dem Vermieter: Lassen Sie sich beraten, bevor Sie schriftlich reagieren.
Fehlender Widerspruch: Wird kein Widerspruch erklärt, können Härtegründe später meist nicht mehr geltend gemacht werden.
Unbegründete Zahlungsverweigerung: Auch wenn Sie im Streit sind muss die Miete weitergezahlt werden. Sie riskieren sonst auch eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug und weitergehende Ansprüche des Vermieters.
Verpasste Räumungsfrist: Wer zu spät reagiert, riskiert eine Räumungsklage.
Ich unterstütze Sie dabei, die richtigen Schritte einzuleiten und alle Fristen zu wahren.
Persönliche Unterstützung bei Eigenbedarfskündigungen
Ich unterstütze Mieter und Vermieter in allen Fragen rund um das Thema Eigenbedarf. Ob Sie eine Kündigung erhalten haben, bereits im Streit mit der anderen Partei stehen oder wissen möchten, welche Optionen Sie haben – gemeinsam finden wir den besten Weg für Ihren Einzelfall.