Besitzübergang beim Immobilienkauf: Ab wann darf der Käufer renovieren?

Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags bei einem Notar stellt sich für viele Käufer die berechtigte Frage: Ab wann darf ich das Haus oder die Wohnung renovieren? Und worauf muss ich dabei achten?

In der Praxis herrscht oft Unsicherheit darüber, wann der Besitz an einer Immobilie tatsächlich übergeht, was „Besitz“ im rechtlichen Sinne bedeutet – und ob gewartet werden muss, bis die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch stattgefunden hat. Dieser Beitrag klärt die wichtigsten rechtlichen Grundlagen rund um den Besitzübergang beim Immobilienkauf, typische Fragestellungen und warum sich die Einschaltung eines Anwalts im Immobilienrecht lohnt.

1. Besitz, Eigentum und Nutzen – was ist was?

Zunächst ist es wichtig, zwischen den Begriffen Besitz, Eigentum und Nutzungsrecht zu unterscheiden:

• Eigentum an einer Immobilie erhält der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch.

• Besitz bedeutet die tatsächliche Herrschaft über die Immobilie – also der Zeitpunkt, ab dem der Käufer das Objekt betreten, nutzen oder verwalten darf.

• Nutzungen und Lasten (z. B. Mietzins, Grundsteuer, Instandhaltungspflichten) gehen im Regelfall mit dem Besitz über.

  
  

In den meisten notariellen Kaufverträgen ist geregelt, dass „Besitz, Nutzen und Lasten“ mit vollständiger Kaufpreiszahlung übergehen. Da der Notar den Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt erst dann einreicht, wenn die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist (typischerweise entweder durch den Verkäufer oder durch den Käufer per Bankbestätigung), liegen der Zeitpunkt des Besitzübergangs und der Eigentumsüberschreibung einige Zeit auseinander.

2. Wann darf renoviert werden?

Viele Käufer möchten nach Vertragsunterzeichnung möglichst schnell mit Umbauten oder Renovierungsarbeiten beginnen, vor allem, wenn ein geplanter Einzugstermin näher rückt. Doch Vorsicht: Der Zeitpunkt der Renovierungsberechtigung hängt nicht vom Datum des Notartermins ab, sondern davon, wann der Besitz übergeht.

Der rechtlich sichere Zeitpunkt:

✅ Nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – wie im Kaufvertrag geregelt (meist nach Kaufpreiszahlung)

Vorsicht bei Renovierungen vor Besitzübergang:

❌ Solange der Verkäufer noch im Besitz ist, dürfen keine baulichen Maßnahmen ohne seine ausdrückliche Zustimmung vorgenommen werden – auch wenn der Käufer bereits als künftiger Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt ist.

Eine Auflassungsvormerkung schützt die Rechtsstellung des Käufers, hat aber zunächst nichts mit dem Besitzübergang zu tun. Die Auflassungsvormerkung ist üblicherweise Fälligkeitsvoraussetzung für die Zahlung des Kaufpreises und somit zwar mittelbar Voraussetzung für den Besitzübergang, aber für sich genommen nicht ausreichend.

3. Was ist im Kaufvertrag geregelt?

Ein gut gestalteter Immobilienkaufvertrag enthält eine eindeutige Klausel zum Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Typischerweise lautet sie:

„Der Besitz, die Nutzungen, die Gefahr sowie die Lasten der Immobilie gehen mit vollständiger Kaufpreiszahlung auf den Käufer über.“

Das bedeutet, dass erst ab voller Kaufpreiszahlung der Käufer das Haus renovieren oder umbauen darf.

Ein Anwalt kann diese Formulierungen vorab prüfen oder in Ihrem Interesse anpassen lassen – z. B., wenn ein früherer Zugang zur Immobilie vereinbart werden soll.

4. Nutzung vor Besitzübergang – nur mit Zustimmung des Verkäufers

Manche Verkäufer sind bereit, dem Käufer bereits vor dem Besitzübergang Zugang zur Immobilie zu gewähren, etwa um:

• Renovierungsangebote einzuholen

• Vorbereitende Maßnahmen (z. B. Ausmessen) durchzuführen

• Kleinere Vorarbeiten zu beginnen

  
  

Das kann vertraglich geregelt werden – etwa durch eine Vereinbarung zur vorzeitigen Nutzung oder Übergabe.

Wichtig dabei ist:

• Eine klare Haftungsregelung (z. B. bei Schäden während der Bauarbeiten)

• Abgrenzung zu baurechtlichen Genehmigungen (darf überhaupt renoviert werden?)

• Absicherung beider Parteien

  
  

Hier empfiehlt sich dringend die rechtliche Prüfung durch einen Anwalt, um sicherzustellen, dass alle wesentlichen Aspekte bedacht wurden und die Haftungsrisiken fair verteilt sind.

5. Fazit: Renovieren nur mit rechtlicher Absicherung

Zusammenfassend gilt:

• Erst nach Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten darf der Käufer renovieren.

• Eine Renovierung vor diesem Zeitpunkt ist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verkäufers zulässig.

• Der exakte Zeitpunkt des Besitzübergangs ist im notariellen Kaufvertrag geregelt und hängt regelmäßig von der vollständigen Kaufpreiszahlung ab.

• Der Umfang der Arbeiten und insbesondere die Haftung sollte vor Baumaßnahmen geklärt sein.

  
  

Ein Anwalt kann helfen, rechtliche Risiken zu vermeiden, individuell passende Regelungen zu formulieren und Sie rechtlich abzusichern – sowohl als Käufer als auch als Verkäufer.

6. Lassen Sie sich frühzeitig juristisch beraten

Wenn Sie sich gerade in der Vorbereitung eines Immobilienkaufs oder Immobilienverkaufs befinden, ist es empfehlenswert, einen im Immobilienrecht erfahrenen Anwalt einzuschalten. Ich kann:

• Ihren Kaufvertrag auf unytpische oder unklare Klauseln prüfen;

• Prüfen, ob zusätzliche Klauseln zu Ihrer Absicherung aufzunehmen sind;

• Die Besitzübergabe rechtlich absichern;

• Eine vorzeitige Nutzung individuell regeln;

• Sie bei der Kommunikation mit dem Verkäufer oder Käufer begleiten;

• Im Streitfall Ihre Interessen durchsetzen; und

• Den gesamten Vertrag mit Ihnen durchsprechen und alle Ihre Fragen beantworten, damit Sie mit einem sicheren Gefühl in den Notartermin gehen können.

Erfahren Sie hier mehr zur rechtssicheren Prüfung eines Immobilienkaufvertrages.

Ihre Investition verdient eine rechtssichere Grundlage. Ein frühzeitiges Gespräch mit einem spezialisierten Anwalt schützt Sie vor finanziellen und rechtlichen Folgen, die im Zusammenhang mit Renovierungen vor Besitzübergang entstehen können.

Sie haben Fragen oder wünschen eine individuelle Beratung?

Als im Immobilienrecht erfahrener Anwalt stehe ich Ihnen gerne zur Seite. Kontaktieren Sie mich unverbindlich und wir besprechen, wie ich Sie am Besten unterstützen kann. Durch meine Praxiserfahrung als Anwalt im Bereich Finanzrecht und Immobilienfinanzierung kann ich Ihnen auch Ihre Fragen rund um die Finanzierung beantworten. Ich helfen Ihnen dabei, Ihre Rechte als Käufer oder Verkäufer optimal zu schützen – rechtssicher, transparent und praxisnah. Ich biete insbesondere rechtliche Beratung zum Immobilienkauf in Konstanz.