Vertragsbestandteil beim Hauskauf – Alles Wichtige für Käufer und Verkäufer

Es ist wichtig, die Vertragsbestandteile beim Hauskauf genau zu kennen und zu verstehen. Denn nicht nur der Kaufpreis zählt, sondern auch Details wie Übergabetermine, Inventarvereinbarungen oder Regelungen zur Haftung können erhebliche Auswirkungen haben.

Viele Käufer unterschätzen die Komplexität des Kaufvertrages. Doch ein unklar formulierter Vertrag kann zu jahrelangen Streitigkeiten führen. Damit Sie sicher durch den Immobilienkauf gehen, erfahren Sie hier, welche Vertragsbestandteile beim Hauskauf unverzichtbar sind, welche rechtlichen Grundlagen gelten und worauf Sie als Käufer oder Verkäufer achten sollten.

A. Rechtliche Grundlagen beim Hauskauf

1. Kaufvertrag nach dem BGB

Der Kaufvertrag über ein Haus ist ein Grundstückskaufvertrag. Im Unterschied zu Alltagskäufen bestehen hier strenge Formvorschriften: Nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB muss jeder Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden. Ohne diese Beurkundung ist der Vertrag nichtig, entfaltet also keinerlei Rechtswirkung.

2. Eigentumsübertragung über das Grundbuch

Ein weit verbreitetes Missverständnis ist, dass Käufer mit der Vertragsunterzeichnung bereits Eigentümer werden. Tatsächlich wechselt das Eigentum erst mit der Eintragung ins Grundbuch. Bis zu diesem Zeitpunkt sind Käufer über die Auflassungsvormerkung gesichert.

3. Rolle des Verbraucherschutzes

Gerade wenn Privatpersonen ein Haus erwerben, greifen Vorschriften des Verbraucherschutzes. So müssen Notare Käufer rechtzeitig über die Vertragsinhalte informieren. In Kombination mit Finanzierungen bestehen zudem Rücktrittsrechte und Widerrufsfristen, die eng mit dem Kaufvertrag verknüpft sein können.

B. Wesentliche Vertragsbestandteile beim Hauskauf

1. Kaufgegenstand

Das Herzstück jedes Immobilienkaufvertrages ist die präzise Beschreibung des Kaufgegenstands. Hier muss unmissverständlich klar sein, was verkauft wird:

• Grundstücksdaten: Lage, Gemarkung, Flurstücknummer

• Gebäude: Baujahr, Größe, Nutzung (z. B. Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus)

• Nebenanlagen: Garagen, Carports, Gartenhäuser

• Inventar: oft Einbauküchen oder Möbel

Je detaillierter diese Angaben, desto geringer ist das Risiko späterer Auseinandersetzungen.

2. Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten

Der Kaufpreis muss im Vertrag eindeutig festgelegt sein. Üblich sind Regelungen zu:

• Kaufpreishöhe in Euro

• Fälligkeitstermin

• Bankverbindung und ggf. Aufteilung des Kaufpreises bei mehreren Verkäufern

  
  

Der Notar stellt sicher, dass der Käufer den Kaufpreis erst zahlt, wenn alle Fälligkeitsvoraussetzungen (z. B. Grundschuldlöschungen, Eintragung Auflassungsvormerkung) erfüllt sind. Üblicherweise erhält der Käufer die Fälligkeitsmitteilung des Notars per einfachem Brief.

3. Übergang von Nutzen und Lasten

Ein wesentlicher Vertragsbestandteil beim Hauskauf ist der Zeitpunkt, an dem Nutzen, Lasten und Gefahren vom Verkäufer auf den Käufer übergehen. Dazu zählen:

• Grundsteuer und Abgaben

• Versicherungen

• Verkehrssicherungspflichten

• Gefahrtragung bei Schäden (z. B. Brand, Sturm)

Meist wird der Übergang auf den Tag der Kaufpreiszahlung festgelegt. Der Übergang von Nutzen und Lasten ist besonders relevant, wenn Sie als Käufer noch Arbeiten an der Immobilie planen: Ab wann darf die Immobilie renoviert werden?

4. Gewährleistung und Haftung

In fast jedem Kaufvertrag findet sich der Satz: „Die Immobilie wird verkauft wie besichtigt, unter Ausschluss der Sachmängelhaftung.“ 

Nicht in jedem Fall ist dieser Ausschluss wirksam. Wenn Ihre Immobilie Mängel aufweist, sollten Sie die Klausel prüfen lassen.

C. Besonderheiten je nach Immobilienart

1. Grundstückskauf

• Notar prüft bestehende Grundbucheintragungen (z. B. Wegerechte).

• Käufer sollten klären, ob Bauvorhaben zulässig sind.

• Notare sind nicht verpflichtet, Einsicht in das Baulastenregister zu nehmen. Diese können sich neben rein faktischen Auswirkungen jedoch auch auf den Wert des Grundstücks auswirken. Sie sollten sich hierzu frühzeit anwaltlich beraten lassen.

  
  

2. Neubau

• Wichtig: Fertigstellungstermine, Baupläne, Gewährleistungsrechte.

• Abschlagszahlungen nach Baufortschritt sind üblich.

  
  

3. Eigentumswohnungen

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung werden Bestandteil des Kaufvertrages.

• Käufer erwerben neben dem Sondereigentum auch Miteigentumsanteile am Gemeinschaftseigentum.

• Reparaturkosten und Rücklagen sollten vorab geprüft werden.

  
  

D. Rolle des Notars

Der Notar ist neutral. Sowohl Käufer als auch Verkäufer sollten sich daher zusätzlich anwaltlich beraten lassen, wenn sie ihre Interessen gesichert wissen wollen.

E. Fazit

Ein Kaufvertrag für ein Haus ist weit mehr als eine reine Preisvereinbarung. Die einzelnen Vertragsbestandteile wie Kaufgegenstand, Kaufpreis, Übergaberegelungen und Haftungsklauseln entscheiden darüber, ob der Hauskauf reibungslos verläuft oder später zu Rechtsstreitigkeiten führt.

Käufer wie Verkäufer sollten sich bewusst sein:

• Standardverträge reichen oft nicht aus.

• Jede Immobilie hat individuelle Besonderheiten.

• Eine anwaltliche Vertragsprüfung ist dringend zu empfehlen.

  
  

Nur ein klar formulierter und ausgewogener Vertrag schützt vor unangenehmen Überraschungen.

Lassen Sie Ihren Immobilienkaufvertrag daher vor der Unterzeichnung anwaltlich prüfen. So stellen Sie sicher, dass alle wichtigen Vertragsbestandteile enthalten sind und Ihre Interessen gewahrt bleiben.

Nehmen Sie jetzt unverbindlich Kontakt mit mir auf, um das weitere Vorgehen zu besprechen.

FAQ: Vertragsbestandteil beim Hauskauf

1. Was gehört zwingend in den Kaufvertrag?

Kaufgegenstand, Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, Regelung zur Sach- und Rechtsmängelhaftung

2. Kann der Verkäufer die Sachmängelhaftung vollständig ausschließen?

Ja, aber nicht für arglistig verschwiegene Mängel oder ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften (Beschaffenheitsvereinbarungen/Garantien).

3. Was gilt, wenn der Käufer den Mangel der Immobilie kennt?

Die Rechte des Käufers können bei Kenntnis ausgeschlossen sein. Unter zusätzlichen Voraussetzungen kann es auch ausreichen, dass der Käufer den Mangel der Immobilie grob fahrlässig nicht kennt. Erfahren Sie mehr zum Thema Mängel bei Immobilien.

4. Was passiert wenn der Käufer den Kaufpreis nicht bezahlt?

Der Käufer unterwirft sich in der notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung. Das heißt, der Verkäufer kann sich vom Notar eine vollstreckbaren Ausfertigung erteilen lassen. Aus dieser kann direkt - ohne weitere Klage und Gerichtsprozess - in das gesamte Vermögen des Käufers vollstreckt (z.B. gepfändet) werden.

5. Wann wird man rechtlich Eigentümer?

Erst mit der Eintragung ins Grundbuch – nicht schon mit Vertragsunterzeichnung.